「離婚することになったので、家の持分を夫に移したい」

「それと、住宅ローンの連帯保証人からも外れたい」

東京都中野区弥生町にお住まいのR様から、そんなご相談をいただきました。

今回のケースで特徴的だったのは、夫婦のどちらかが家に住み続けたいという相談ではなかったことです。

R様が求めていたのは、離婚後の生活を整理するために、

• 不動産の妻の持分を夫に移す
• 住宅ローンについても夫側で整理する
• 妻が入っている連帯保証人の立場から抜ける

ということでした。

一方、夫側は当初、

「今のままでも別に問題ないのでは？」

という考えで、手続きに対する動きはあまり積極的ではありませんでした。

しかし、R様にとっては「今すぐ問題が起きているかどうか」だけではなく、離婚後も長期間にわたって住宅ローンの連帯保証人であり続けることの将来的なリスクが問題でした。

そこでR様から当センターにご依頼をいただき、夫名義に整理するための方法を検討することになりました。

今回のR様の住宅ローンと不動産の状況

まず、R様ご夫妻の状況を整理します。

不動産の所有持分は、

夫：9/10
妻：1/10

でした。

住宅ローンの残債は、

約3,900万円。

そしてR様は住宅ローンについて連帯保証人となっていました。

今回の離婚にあたり、R様が希望したのは、

「自分の1/10の持分を夫に移して、自分は連帯保証人から外れたい」

ということです。

非常にシンプルな希望に見えるかもしれません。

しかし、住宅ローンが残っている不動産の場合、単純に登記上の持分だけを夫に移せば終わり、という話ではありません。

ここが離婚時の住宅問題で非常に重要なところです。

「家の持分を夫に渡す」だけでは連帯保証人から抜けられない

R様が最も心配していたのがここでした。

仮に離婚に伴って、

「妻の1/10の持分は夫に移します」

と夫婦間で決めたとしても、それだけで住宅ローンの連帯保証人から自動的に外れるわけではありません。

住宅ローンは夫婦間の財産分与の約束とは別に、金融機関との契約だからです。

金融機関側から見ると、

「誰が不動産を所有するのか」

と、

「誰が住宅ローンについて責任を負うのか」

は、それぞれ確認しなければならない問題です。

実際、金融機関の公開情報でも、離婚しただけでは連帯保証人としての責任は自動的には消えないと説明されています。

そのため、

「離婚するから、これで連帯保証人ではなくなる」

とは考えないほうがいいでしょう。

R様が「今のままでは困る」と考えた理由

夫側からすれば、

「今まで通り住宅ローンを払っていればいいのだから、わざわざ借り換えたり名義を変えたりしなくてもいいのでは？」

という考えになることがあります。

今回のR様のケースでも、夫側は当初、積極的に手続きを進めようという状況ではありませんでした。

しかし、R様にとっては事情が違います。

離婚後も連帯保証人のまま残れば、夫が住宅ローンをきちんと返済している間は表面上問題がなくても、住宅ローンの完済までその関係が続くことになります。

例えば将来、夫側の返済に問題が発生すれば、連帯保証人としてR様に影響が及ぶ可能性があります。

つまり、

「今ちゃんと返済できているから大丈夫」

だけでは判断できない問題なのです。

だからこそR様は、離婚を機に、

「自分が所有者でもなく、住んでもいない不動産について、将来まで連帯保証責任を残したくない」

と考えました。

これは離婚後の住宅問題を考えるうえで、非常に重要な視点です。

夫が「今のままでいい」と考えても、妻には別の問題がある

離婚時の住宅ローン問題では、夫婦それぞれで希望が違うことがあります。

夫側からすると、

「住宅ローンは自分が払っている」

「返済も今まで問題なくできている」

「不動産の9/10は自分の名義」

という状況です。

そのため、

「わざわざ借り換える必要があるのか？」

となることがあります。

一方、妻側からすれば、

「離婚して自分は家を出る」

「不動産の持分も夫に移す」

「それなのに住宅ローンの連帯保証人だけ残る」

という状態になります。

この2人の考え方が違うのは、ある意味当然です。

だからこそ、離婚後の住宅ローン問題では、夫婦だけで話し合っているだけでは前に進まないケースがあります。

そこで必要になるのが「第三者による整理」

今回、R様からご依頼をいただいたことで、当センターではまず、

「現在の不動産の持分はどうなっているのか」

「住宅ローンは誰が借りているのか」

「R様はどのような立場でローンに関係しているのか」

「離婚後に誰が不動産を所有するのか」

「R様が連帯保証人から抜けるためには何が必要なのか」

を整理しました。

そして、夫名義の不動産として整理するのであれば、住宅ローンについても夫側で整理する必要があります。

ここで重要なのが、

不動産の名義変更と住宅ローンの問題を別々に考えないこと

です。

住宅ローンが残っている不動産について、金融機関の承諾を得ずに所有権だけを変更することには契約上の問題が生じる可能性があります。金融機関の公開情報でも、離婚時の名義変更については、ローン契約との関係を含めて金融機関への確認が必要とされています。

今回は「夫が新たに融資を受ける」という方向で検討

今回のR様のケースでは、夫名義の不動産に整理するため、住宅ローンについても夫側で整理する方向となりました。

具体的には、夫がこのような離婚時の不動産・住宅ローン整理に対応できる金融機関へ融資を申し込み、

その融資によって現在の住宅ローンを整理し、

夫単独の住宅ローン＋夫単独の不動産所有

という状態を目指す形です。

もちろん、これは夫が希望すれば自動的にできるものではありません。

新たな融資を受ける以上、夫自身が金融機関の審査を受け、承認される必要があります。

また、借り換えによって既存の住宅ローンを整理する場合には、新しい融資額や不動産評価、収入、勤務状況、他の借入状況など、金融機関によってさまざまな確認事項があります。

つまり、

「妻が連帯保証人から外れたい」

という希望だけで完結する問題ではありません。

その希望を実現するために、夫側の融資を成立させる必要があるということです。

「妻が依頼者なのに、夫側が融資を申し込む」という特殊な構図

今回の案件で、実務上面白いところがここです。

ご相談者はR様、つまり妻です。

ところが、実際に融資を申し込むのは夫側です。

なぜなら、最終的に不動産を夫名義にして、住宅ローンも夫側に整理するからです。

つまり、

妻が「連帯保証人から外れたい」と相談する
↓
夫が融資を受ける必要がある
↓
夫が金融機関に申し込む
↓
融資が成立する
↓
現在の住宅ローンを整理する
↓
妻の持分を夫に移す
↓
妻が住宅ローンの連帯保証関係から抜ける

という流れになります。

ここに、離婚案件特有の難しさがあります。

夫婦がまだ仲良く一緒に暮らしている住宅ローンの借り換えなら、二人で銀行へ行き、必要書類を集めて進めることも比較的やりやすいでしょう。

しかし、離婚する夫婦の場合はそうはいきません。

「もう離婚するのだから、できれば相手とは話したくない」

離婚の住宅ローン問題では、これが実際によくあることです。

離婚するまでには、夫婦間でさまざまな話し合いが行われています。

そのため、住宅ローンや不動産について話すだけでも感情的になってしまうことがあります。

今回のR様の場合も、

「妻は将来のリスクをなくしたい」

一方で、

「夫は今すぐ困っているわけではないので、そこまで積極的ではない」

という温度差がありました。

この温度差をそのままにしてしまうと、手続きは進みません。

だからこそ、第三者が間に入り、

「妻側にはこういう理由がある」
「夫側にはこういう手続きが必要になる」
「そのためには、この金融機関への融資申込みが必要になる」

と、感情ではなく手続きの問題として整理していくことが重要になります。

「今問題がない」ことと「将来も問題がない」ことは違う

R様のケースから、離婚時に連帯保証人になっている方へお伝えしたいことがあります。

それは、

「現在、夫がきちんと住宅ローンを払っているから大丈夫」

とは限らないということです。

住宅ローンは長期間にわたる契約です。

離婚した後、夫婦それぞれの生活は変わります。

転職するかもしれません。

再婚するかもしれません。

収入が変わるかもしれません。

病気や事故など、予期せぬ事情が起きる可能性もあります。

もちろん、こうしたことが必ず起きるという話ではありません。

ただ、離婚後も元配偶者の住宅ローンについて連帯保証人として関係し続けるのであれば、その契約関係をどう整理するのかは、離婚時に確認しておく価値があります。

離婚協議書に「夫がローンを払う」と書くだけでは足りない場合がある

例えば夫婦間で、

「離婚後の住宅ローンは夫が全額支払う」

と合意したとします。

夫婦間の約束としては重要です。

しかし、それだけで金融機関との契約が自動的に変更されるわけではありません。

連帯保証人から外れるためには、金融機関側の承認や、借り換えなどによるローン契約そのものの整理が必要になる場合があります。

だからこそ、

離婚条件として「不動産の持分を夫に移す」と決めた段階で、住宅ローンと連帯保証の整理方法まで一緒に考えておく

ことが大切です。

R様が求めたのは「家をどうするか」ではなく「自分の将来を整理すること」

今回のR様のケースを一言で表すなら、

「妻が離婚後の住宅ローンリスクを残したくないために動いたケース」

だと思います。

夫が9/10、妻が1/10。

妻の持分はわずか1/10です。

しかし、住宅ローンについて連帯保証人になっている以上、持分が1/10しかないからといって、住宅ローン上の責任も1/10になるわけではありません。

ここを誤解してはいけません。

不動産の所有持分と、住宅ローンにおける保証責任は別の問題です。

だからこそR様は、

「自分の1/10を夫に移す」

だけではなく、

「住宅ローンについても夫側で整理し、自分を連帯保証関係から外す」

ところまでを希望しました。

離婚後の住宅問題は「名義変更だけ」を考えない

離婚時の不動産について相談を受けると、

「夫名義に変更したい」

「妻名義に変更したい」

という話から始まることが多くあります。

しかし、住宅ローンが残っている場合には、

① 不動産の所有権

② 住宅ローンの債務者

③ 連帯保証人

④ 抵当権

⑤ 新しい融資

これらをまとめて考える必要があります。

どれか一つだけ変更すれば終わり、というものではありません。

R様のケースも、

「妻の1/10持分を夫へ移す」

という不動産の問題だけを見ていたら、連帯保証人の問題は残ってしまいます。

だからこそ、住宅ローンを含めた全体の組み替えを検討しました。

「銀行に聞いたら名義変更できないと言われた」から終わりではない

離婚後の住宅問題では、

「銀行に名義変更はできないと言われました」

というご相談もあります。

確かに、住宅ローンの契約者を単純に別の人へ変更することは、一般的な住宅ローン契約では簡単ではありません。金融機関は借主の収入や勤務状況、返済能力などを審査したうえで融資条件を決めているためです。

ただし、

「現在のローン契約の名義変更が難しい」

ことと、

「離婚後の住宅問題を解決する方法が一切ない」

ことは同じではありません。

今回のR様のケースのように、新たな融資によって現在のローンを整理し、夫単独の住宅ローンに組み替える方法を検討できる場合があります。

もちろん、最終的には金融機関の審査・承認が必要です。

当センターが間に入る意味

今回のような案件では、単に「住宅ローンに詳しい」だけでは足りないと感じています。

なぜなら、

依頼者は妻なのに、実際に融資を申し込むのは夫

だからです。

妻の希望だけでは手続きを進めることができません。

夫にも、

「なぜこの手続きが必要なのか」

「現在のままでは妻側にどんな問題が残るのか」

「具体的に何をすればいいのか」

を理解してもらう必要があります。

今回も、夫は当初それほど積極的ではありませんでした。

そこで、将来的なリスクや手続きの意味を整理し、夫にも納得してもらいながら進める方向となりました。

離婚案件では、こうした夫婦間の温度差を調整することも実務の一つです。

まとめ｜「離婚したから連帯保証人も終わり」ではない

中野区弥生町のR様のケースでは、

• 夫9/10・妻1/10の共有名義
• 住宅ローン残債約3,900万円
• 妻は連帯保証人
• 離婚に伴い妻の1/10持分を夫へ移す
• 妻は連帯保証人から外れたい
• 夫側で新たな融資を受け、現在の住宅ローンを整理する方向
• 夫は当初、手続きにあまり積極的ではなかった
• 将来的なリスクを説明し、夫側にも手続きへの協力を求めた

という案件でした。

このケースで大切なのは、

「不動産の名義」と「住宅ローンの保証責任」は別の問題

だということです。

離婚すれば、夫婦関係は終了します。

しかし、住宅ローンの契約まで自動的に終了するわけではありません。

特に連帯保証人になっている場合は、離婚後も金融機関との契約関係が残る可能性があります。

だからこそ、

「離婚するから家の名義を変える」

だけではなく、

「離婚後に住宅ローンについて誰が責任を負うのか」

まで含めて整理することが大切です。

R様のように、

「自分はもうその家を所有しない。だから住宅ローンの連帯保証人からも外れたい」

という方は、離婚条件を決める段階から、住宅ローンと不動産をセットで考えることをおすすめします。

当センターでは、こうした離婚に伴う不動産持分の移転、住宅ローンの整理、連帯保証人からの脱退について、夫婦双方の状況を確認しながら、金融機関への融資相談から手続き全体をサポートしています。

「離婚したら売却する」だけが住宅問題の解決方法ではありません。

今の住宅をどう整理すれば、離婚後の双方が新しい生活を始めやすくなるのか。

その視点から、個々のケースに合わせて解決方法を検討していくことが重要です。

【実例公開】離婚したのに住宅ローンの連帯保証人が残る？｜中野区弥生町R様が「夫名義への変更」を求めた理由