「離婚後も住宅ローンは妻が払っているから、このままでいい」

離婚後の住宅相談では、このように考えている方が少なくありません。

今回ご相談いただいたのも、まさにそのケースでした。

東京都世田谷区上野毛。

妻の親が所有する土地に、約7年前、親と夫婦の名義で2世帯住宅を新築。

その後、夫婦は離婚。

元夫はすでに家を出て、別に賃貸住宅を借りて生活していました。

住宅ローンの残債は約2,500万円。

妻は43歳、公務員で年収約650万円。

収入面だけを見れば、妻自身が住宅ローンを組むことを検討できる状況でした。

ところが、妻には一つの考えがありました。

「住宅ローンの返済は私が自分でしているので、このままでいいのではないか」

一方、元夫からは、

「離婚した以上、住宅ローンも家の名義も妻に移したい」

という相談がありました。

そこで当センターが間に入り、現在の状態をそのままにしておくことのリスクや、妻名義に変更するための方法を説明。

最終的に妻にもご理解いただき、

元夫から妻への建物売買
↓
妻名義の新しい住宅ローン
↓
元夫の住宅ローン完済
↓
旧抵当権抹消
↓
妻名義への所有権移転
↓
新しい金融機関の抵当権設定

という一連の手続きを完了しました。

今回は、この事例を通じて、「離婚後も自分で住宅ローンを払っているから大丈夫」と考えている方に知っておいていただきたいことを解説します。

1．今回のご相談｜世田谷区上野毛の2世帯住宅

今回の物件は、東京都世田谷区上野毛にある2世帯住宅です。

約7年前に新築しました。

土地については、妻の親が所有しています。

その土地の上に、親世帯と夫婦が暮らす2世帯住宅を建築。

建物には夫婦側の名義が入っており、住宅ローンも夫が債務者となっていました。

ところが、その後夫婦は離婚。

現在は、

• 元夫は自宅を出て別の賃貸住宅で生活
• 妻はこれまでの自宅に居住
• 住宅ローンの返済は妻が行っている
• 住宅ローン残債は約2,500万円
• 妻は43歳
• 公務員
• 年収約650万円

という状況でした。

元夫としては、

「もう自分は住んでいない家なのだから、住宅ローンも名義も妻に移したい」

というのが希望でした。

そこで当センターにご相談いただきました。

2．ところが、妻は「このままでいい」と考えていた

今回、手続きそのものとは別に、非常に難しかったのがここでした。

元夫からは、

「妻名義に変更したい」

という依頼を受けました。

しかし、実際に住み続けている妻は、

「住宅ローンの支払いは自分でしているので、特に問題はないのでは？」

という考えでした。

これは、離婚後の住宅問題では決して珍しいことではありません。

実際に自分が毎月住宅ローンを払っている。

家にも自分が住んでいる。

夫はもう家を出ている。

そうすると、

「実態としてはもう自分の家なのだから、このままでいい」

と思ってしまうのも無理はありません。

しかし、

「誰が住宅ローンを払っているか」

と、

「誰が住宅ローンの債務者なのか」

と、

「誰が不動産の所有者なのか」

は、それぞれ別の問題です。

住宅ローンの債務者変更には金融機関の承認が必要で、住宅ローンが残っている状態で所有権だけを変更することにも契約上の問題が生じる可能性があります。

3．「妻が払っているから大丈夫」ではありません

今回、当センターが妻に最初にご説明したのは、

「現在の返済方法そのものが問題なのではなく、名義と契約関係を整理しておいた方がいい」

ということでした。

住宅ローンは、金融機関がその人の収入や勤務先、返済能力などを審査したうえで融資しています。

そのため、

「夫名義の住宅ローンだけれど、実際には妻が毎月返済している」

という状態になったとしても、それだけで住宅ローンの契約者が妻になったわけではありません。

また、離婚後に元夫が自宅を出て、妻だけが住み続ける場合、住宅ローンの契約上も確認しておくべき点があります。

金融機関によっては、離婚後の借換えを取り扱っているところもあります。例えばSBI新生銀行は、一定の条件のもとで離婚に伴い元配偶者の住宅ローンを引き継ぐ借換えの申込みについて案内しています。

つまり、

「離婚したから自動的に名義変更できる」わけではない。

一方で、

「離婚したら絶対に妻名義にできない」わけでもない。

この間にある選択肢を探すことが重要です。

4．今回の妻には、住宅ローンを組める条件があった

今回の妻は43歳。

そして公務員で、年収は約650万円。

住宅ローンの残債は約2,500万円です。

もちろん、実際の住宅ローン審査は金融機関が個別に行うため、年収だけで借入れが決まるわけではありません。

しかし、

「妻自身が住宅ローンを組んで、現在の夫名義の住宅ローンを完済する」

という方法を検討するうえでは、十分に検討する価値のある条件でした。

そこで、現在の住宅ローンをそのままにするのではなく、

妻が新たに住宅ローンを組む
↓
その融資で現在の夫名義のローンを完済する
↓
建物を妻が取得する

という方法を進めることになりました。

一般的にも、現在の金融機関で債務者変更が難しい場合、妻が別の金融機関で新たな住宅ローンを組み、夫のローンを完済する「借換え」という方法が検討されます。

5．「妻が払っている家」から「妻自身の家」へ

今回の手続きで目指したのは、単純なローンの借換えだけではありません。

最終的には、

住宅ローンの債務者も妻

建物の所有者も妻

という状態に整理することです。

つまり、

これまで

元夫名義の住宅ローン
＋
元夫名義が入った建物

だったものを、

妻自身の住宅ローン
＋
妻名義の建物

へ変更する。

これによって、離婚後も元夫との間に住宅ローンや不動産の問題を残さない形を目指しました。

6．実際に行った手続き

今回の手続きは、大きく分けると次のようになります。

① 現在の住宅ローンと不動産の権利関係を確認

まず、

• 現在の住宅ローン残高
• 建物の所有名義
• 土地の所有者
• 抵当権
• 離婚後の居住状況

などを整理しました。

今回、土地は妻の親が所有しています。

そのため、土地まで妻名義に変更するのではなく、妻が所有する建物について売買・借換えを進める形で手続きを行いました。

② 妻の新しい住宅ローンを検討

妻は43歳、公務員、年収約650万円。

現在の住宅ローン残債は約2,500万円。

この条件をもとに、新しい金融機関で住宅ローンの申し込みを進めました。

③ 元夫から妻への建物売買

新しい住宅ローンを利用するため、元夫から妻へ建物を売買する形で手続きを進めました。

ここで重要なのは、

「名義だけ変更する」のではなく、住宅ローンの借換えと不動産の取得を一体として整理すること

です。

住宅ローンが残ったまま、金融機関に無断で所有権だけを変更することは避ける必要があります。

④ 元夫の既存住宅ローンを完済

妻が新しい金融機関から融資を受け、その資金を使って元夫の住宅ローンを完済。

これによって、元夫はこの住宅ローンから外れることになります。

⑤ 旧抵当権の抹消・新しい抵当権の設定

既存の金融機関の抵当権を抹消。

そして、新しく借り入れた金融機関の抵当権を設定。

同時に所有権移転登記も行いました。

これらの登記手続きは司法書士に依頼して進めています。

7．今回かかった費用

今回のケースでは、手続きに伴って以下のような費用が発生しました。

当センターへの費用

約100万円

司法書士への費用

• 所有権移転登記
• 既存抵当権の抹消登記
• 新しい抵当権の設定登記

などを含め、約30万円。

新しい金融機関に支払う費用

• 保証料
• 事務手数料
• その他の融資関連費用

などで約60万円。

合計すると、今回のケースでは約190万円程度の費用が発生しました。

もちろん、費用は物件や借入条件、金融機関、登記内容などによって異なります。

「住宅ローンの借換え＝金利だけを比較すればいい」というわけではありません。

こうした諸費用まで含めて、借換えをする意味があるのかを考える必要があります。

8．今回、特に難しかったのは「夫婦間の調整」でした

住宅ローンの手続きそのものだけを見れば、今回の妻は公務員で年収650万円。

残債2,500万円。

条件を整理して金融機関に申し込むことができました。

しかし、実際の案件では、

「夫は名義を外したい」

一方で、

「妻は今のままでいいと思っている」

という状態でした。

ここが非常に難しいところです。

離婚した夫婦が、

「住宅ローンをどうするか」

「不動産をどうするか」

について話し合おうとすると、どうしても過去の感情が出てしまうことがあります。

「なぜ今さらそんなことを言うの？」

「私はちゃんと払っているじゃない」

「離婚したのだから関係ないでしょう」

という話になってしまうこともあります。

これは、手続きの問題だけではありません。

離婚という出来事を経験した当事者同士だからこそ、冷静な話し合いが難しくなることがあります。

9．そこで当センターが間に入りました

今回、元夫から、

「一度、妻に説明してもらえないか」

という依頼を受けました。

そこで当センターから妻に、現在の状態について一つずつ説明しました。

「今のままでは何が問題なのか」

「住宅ローンの名義と、実際に返済している人はどう違うのか」

「元夫がなぜ名義から外れたいのか」

「妻自身の収入なら、住宅ローンを組み直す方法が検討できること」

「最終的に妻名義にすることで、今後どう整理されるのか」

こうしたことを、夫婦ではなく第三者である当センターから説明しました。

その結果、妻にも状況をご理解いただき、

「それなら、きちんと妻名義に整理しましょう」

という方向に進むことになりました。

10．離婚後の住宅問題は「第三者が間に入る」ことで進むことがあります

私たちが日々ご相談を受けていて感じるのは、

「夫婦だけで話し合ってください」

では解決しないケースが意外と多いということです。

もちろん、夫婦で円満に話し合えるのであれば、それが一番です。

しかし、離婚後になると、

• 感情的になってしまう
• 連絡を取りたくない
• 相手の話を聞きたくない
• 「もう離婚したのだから関係ない」と思ってしまう
• お金の話になると揉める

ということがあります。

そこで当センターでは、必要に応じて当事者同士の間に入り、住宅ローンと不動産の問題を整理するための調整を無償で行っています。

今回も、元夫と妻が直接すべての話をしなければならない状態を避けながら、手続きを進めることができました。

最終的には、

元夫の住宅ローンを完済

建物を妻名義へ変更

妻が新しい住宅ローンを利用

という形で、無事に手続きが完了しました。

11．「自分でローンを払っているから大丈夫」と思っている方へ

今回のケースで、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。

それは、

「実際に誰が住宅ローンを払っているか」と「住宅ローンの契約上の債務者が誰なのか」は別問題

だということです。

さらに、

「住宅ローンの名義」

「不動産の所有名義」

「抵当権」

も、それぞれ別のものです。

そのため、

「離婚後は妻が全部払っているから問題ない」

と考えるだけでは十分ではありません。

金融機関との契約内容を確認し、必要であれば借換えや債務者変更などを検討する必要があります。

特に、夫がすでに家を出ているケースでは、元夫が住宅ローンの債務者として残り続けることが、双方にとって将来的な負担になる可能性があります。

12．今回のケースから分かること

今回の事例を整理すると、

• 東京都世田谷区上野毛
• 2世帯住宅
• 土地は妻の親が所有
• 建物は夫婦名義
• 約7年前に新築
• 約1年前に離婚
• 元夫はすでに別居
• 住宅ローン残債約2,500万円
• 妻43歳
• 公務員
• 年収約650万円
• 妻自身が住宅ローンを返済していた
• 妻は当初「このままでいい」と考えていた
• 元夫から当センターに相談
• 当センターが妻に状況を説明
• 妻が手続きの必要性を理解
• 元夫から妻への建物売買
• 妻名義の新規住宅ローン
• 旧住宅ローン完済
• 旧抵当権抹消
• 新抵当権設定
• 妻名義への所有権移転

という流れでした。

そして、無事にすべての手続きが完了しました。

13．離婚後の住宅ローンは「誰が払っているか」だけで判断しない

離婚後の住宅問題では、

「妻が払っているから大丈夫」

「夫がもう住んでいないから大丈夫」

「夫婦で話し合って決めたから大丈夫」

と思ってしまうことがあります。

しかし、住宅ローンが残っている以上、金融機関との契約関係があります。

住宅ローンの名義変更は原則として簡単にできるものではなく、金融機関の審査・承認や、新しい住宅ローンへの借換えなどが必要になる場合があります。

だからこそ、

「今の状態で本当に問題ないのか？」

を一度確認しておくことが重要です。

14．夫婦だけで話し合うのが難しい場合もご相談ください

今回のケースのように、

元夫は整理したい。

妻は今のままでいいと思っている。

という場合があります。

こうしたケースでは、夫婦だけで話し合いを続けても、なかなか話が進まないことがあります。

離婚を経験した当事者同士だからこそ、住宅ローンやお金の話になると感情的になってしまうこともあります。

そのような場合には、第三者を間に入れることも一つの方法です。

当センターでは、必要に応じて双方のお話を伺いながら、住宅ローンと不動産の問題について、当事者同士が直接やり取りする負担を減らし、手続きを進めるための調整を無償で行っています。

「元夫とはもう話したくない」

「妻に直接説明しても、聞いてもらえない」

「どう話せばいいのか分からない」

という場合でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

15．離婚後も住宅ローンが残っている方へ

今回のように、

離婚後も妻が住み続けている

住宅ローンは元夫名義のまま

実際の返済は妻がしている

という状態であれば、一度現在の契約関係を確認してみることをおすすめします。

そして、

「このままにしておくのか」

「妻名義に整理するのか」

を考えてみてください。

妻に十分な収入があり、住宅ローンの借換えが検討できるのであれば、元夫のローンを完済し、妻自身の住宅ローンに切り替え、建物の名義も整理するという方法があります。

今回の世田谷区上野毛のケースも、最初から全員が同じ方向を向いていたわけではありません。

元夫と妻、それぞれの考えが違っていました。

だからこそ、第三者が間に入り、現在の状況と将来的なリスクを説明することで、最終的に双方が納得できる形に整理することができました。

離婚した夫婦だけで解決しようとしなくても大丈夫です

離婚後の住宅ローン問題は、単なる「銀行の手続き」ではありません。

住宅ローン。

不動産名義。

登記。

離婚。

財産分与。

そして、元夫婦の感情。

さまざまな問題が同時に絡みます。

だからこそ、当事者だけで話し合うことが難しいケースがあります。

今回のように、元夫からご依頼をいただき、当センターが妻に状況を説明し、その後の売買・借換え・登記まで進めるという方法もあります。

「妻が払っているから、このままでいいと思っている」

「夫名義のままだけど、特に問題はないと思う」

「離婚した相手とは、もう直接話したくない」

そんな方も、一度現在の住宅ローンと不動産の名義を確認してみてください。

離婚した後だからこそ、住宅ローンと不動産をきちんと整理しておく。

それが、元夫婦双方にとって将来のトラブルを減らすことにつながります。

当センターでは、離婚後の住宅ローン、名義変更、夫婦間売買、借換えについて、当事者間の調整から実際の手続きまでサポートしています。