「離婚することになりました。でも、子どもと今の家に住み続けたいんです」

私たちが、離婚と住宅ローン、不動産名義のご相談を受けていると、こうしたご相談は決して珍しくありません。

むしろ、離婚を決意したからといって、すぐに「家を売ろう」と考えている方ばかりではありません。

子どもの学校を変えたくない。

今の地域を離れたくない。

せっかく購入したマイホームを手放したくない。

家賃を払いながら新しい生活を始めるのは経済的に厳しい。

こうした理由から、**「離婚後も今の家に住み続けたい」**と考える方は非常に多くいます。

しかし、ここで大きな問題になるのが、

「家に住み続けること」と「住宅ローン・不動産名義を整理すること」は別問題である

ということです。

実際、一般社団法人共有名義不動産問題研究所が2022年に実施した調査では、離婚経験者のうち、

• 住宅ローンを「夫単独」で組んでいた人……59.7％
• 持ち家の名義が「夫」だった人……66.8％
• 住宅ローンを組む際、離婚時の不動産処分について「話し合っていなかった」……72.8％
• 離婚後も「そのまま持ち家に住み続けている」……46.6％

という結果が出ています。

つまり、離婚後に住宅問題で困る人が多いのは、決して特殊なケースではありません。

そして私たちが実際にご相談を受けて感じるのは、

「離婚すること」よりも、「離婚した後に住宅ローンと家の名義をどうするのか」を決めることのほうが難しいケースがある

ということです。

この記事では、2022年の調査結果を一つのきっかけとして、現在の相談現場で実際に起きている「離婚×住宅ローン」の問題と、その解決方法について、不動産・住宅ローンの実務経験をもとに解説します。

72.8％が「離婚したときの家をどうするか」を話し合っていなかった

住宅ローンを組むとき、多くの夫婦は「離婚した場合」のことまで考えていません。

当然です。

住宅を購入するときは、

「子どもが大きくなっても住める家にしよう」

「この地域なら子どもを安心して育てられる」

「今の家賃を払うより、住宅ローンを払って自分たちの家を持とう」

など、これからの家族生活を考えて住宅を購入するからです。

「もし10年後に離婚したら、この家をどうする？」

と考えながら住宅ローンを組む夫婦は、決して多くありません。

実際、2022年に当研究所が実施した調査では、

「住宅ローンを組む際に、もしも離婚する際の不動産処分について話し合いましたか？」

という質問に対して、

72.8％が「いいえ」

と回答しています。

これは非常に重要な数字です。

なぜなら、住宅ローンの返済期間は30年、35年と非常に長いからです。

住宅購入時には仲の良かった夫婦でも、10年後、20年後の家族関係まで保証されているわけではありません。

そして実際に離婚することになったとき、

「家は夫名義」

「住宅ローンも夫名義」

「でも妻と子どもが住んでいる」

という状態になると、簡単には整理できなくなります。

夫単独ローン59.7％、家の名義も夫が66.8％

今回の調査でもう一つ注目したいのが、住宅ローンと不動産名義です。

住宅ローンの組み方について、

「夫単独」59.7％

が最も多い結果となりました。

また、持ち家の名義については、

「夫」66.8％

が最も多くなっています。

この2つを合わせて考えると、

「夫が住宅ローンを借り、夫名義で家を購入する」

という形が、離婚後の住宅問題を考えるうえで非常に重要なパターンだと分かります。

たとえば、次のようなケースです。

典型的なケース

• 夫が住宅ローンを借りている
• 不動産も夫名義
• 妻と子どもがその家に住んでいる
• 離婚することになった
• 夫は家を出る
• 妻は子どもと今の家に住み続けたい

ここで妻が、

「じゃあ家を私の名義に変更してください」

と考えるのは自然です。

しかし、住宅ローンを借りている銀行からすると、話はそれほど単純ではありません。

「家の名義を妻に変えるだけ」では解決しない理由

ここは離婚と住宅ローンの問題で、非常に誤解が多いところです。

不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は、法律上別の問題です。

たとえば、

夫名義の家＋夫名義の住宅ローン

だったものを、

妻名義の家＋夫名義の住宅ローン

に変更したとします。

すると、

「家は妻のものなのに、ローンは夫が返済する」

という状態になります。

夫がきちんと返済してくれればよいですが、離婚後も何十年も元夫が住宅ローンを払い続ける保証はありません。

逆に、

「妻が住んでいるのだから、妻がローンを払えばいい」

という話にしても、銀行との契約関係は別問題です。

そのため、不動産名義だけを勝手に変更することは非常に危険です。

住宅ローン契約において、銀行の承諾が必要となるケースもあります。

場合によっては契約上の問題となり、金融機関から残債の一括返済を求められる可能性もあります。

したがって、

「離婚したから、とりあえず家の名義だけ変更しておこう」

という対応は避けるべきです。

それでも46.6％は離婚後も「持ち家」に住み続けている

ここで非常に興味深い数字があります。

今回の調査では、離婚後の住居について、

46.6％が「そのまま持ち家に住み続けている」

と回答しています。

つまり、

離婚＝必ず家を売却する

というわけではありません。

ここは、私たちが日々ご相談を受ける中でも非常に重要だと感じているポイントです。

特に子どもがいる場合、

「今の家に住み続けたい」

という希望には、単なる感情だけではない理由があります。

子どもが転校しなくて済む

小学生や中学生の子どもがいる場合、離婚によって引っ越しをすると、転校が必要になることがあります。

友達との関係。

学校生活。

通学経路。

習い事。

子どもの生活リズム。

これらが一度に変わってしまいます。

そのため、

「離婚はする。でも子どものために家は残したい」

と考える親御さんは少なくありません。

住み慣れた地域を離れたくない

長年住んできた地域には、家だけではなく生活そのものがあります。

近所の人間関係。

子どもの学校。

勤務先への通勤。

買い物環境。

病院。

保育園や学童。

こうしたものをすべて一度に変えることは、離婚直後の家庭にとって大きな負担になります。

新しい賃貸住宅を借りることにもお金がかかる

離婚後に家を出る場合、新しい生活のための資金が必要になります。

引っ越し費用。

敷金・礼金。

仲介手数料。

家具・家電。

毎月の家賃。

そして子どもがいる場合には、生活費や教育費も必要です。

住宅ローンを返済している家庭にとって、さらに家賃を負担することは簡単ではありません。

そのため、

「今の家に住み続けられるなら、そのほうが生活を立て直しやすい」

というケースもあります。

「住み続けたい」のに住宅ローン審査で止まってしまう

ここからが、実務上の大きな壁です。

妻が今の家に住み続けるためには、

夫から妻へ不動産名義を変更する

だけでは終わりません。

多くの場合、

住宅ローンについても妻側で整理する必要があります。

ところが、離婚後の住宅ローンには、

• 妻の年収
• 勤続年数
• 雇用形態
• 年齢
• 他の借入
• 現在の住宅ローン残高
• 物件の担保評価
• 夫婦間での売買価格
• 離婚に伴う財産分与
• 連帯保証や連帯債務の有無

など、さまざまな要素が関係します。

そのため、

「銀行に相談したら名義変更できないと言われた」

「妻だけでは住宅ローンの審査に通らなかった」

というケースが実際にあります。

では「銀行に断られた＝家を売る」しかないのか？

必ずしもそうとは限りません。

もちろん、最終的に売却が最適なケースもあります。

しかし、

最初から「売却しかない」と決めつける必要もありません。

状況によっては、複数の方法を比較することができます。

代表的なものとして、

① 妻が住宅ローンを借り換えて夫のローンを整理する

妻の収入や信用状況、物件の担保評価などに問題がなければ、妻単独の住宅ローンへ切り替える方法があります。

これが成立すれば、

夫の住宅ローンを完済
↓
妻が新たな住宅ローンを借りる
↓
不動産を妻名義へ
↓
妻がそのまま住み続ける

という形を目指せます。

ただし、誰でも利用できるわけではありません。

② 夫婦間売買によって不動産を妻へ移す

離婚に伴って、

夫が所有している不動産を妻が購入する

という方法です。

一般的な不動産売買と違い、元夫婦間で行われるため、住宅ローンや売買価格、担保評価などを慎重に検討する必要があります。

しかし、条件が合えば、

「夫名義・夫ローン」から「妻名義・妻ローン」へ整理する

ための選択肢になります。

③ 共有名義の持分を整理する

夫婦それぞれが不動産を共有している場合には、

「夫の持分を妻が取得する」

「妻の持分を夫が取得する」

など、持分を整理する方法があります。

ただし、共有持分だけを変更しても住宅ローンの問題が解決するとは限りません。

不動産の名義と住宅ローンをセットで考えることが重要です。

④ ペアローン・連帯債務などを整理する

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、さらに複雑になります。

たとえばペアローンなら、

夫のローンと妻のローンが別々に存在する

ため、

「離婚したので片方だけ外れたい」

と思っても、単純な名義変更では解決できません。

夫が妻のローンを引き受けるために借り換えをするなど、金融機関を含めて全体を組み直す必要が出てくることがあります。

実際にあった「パート収入の妻が家に住み続けたケース」

ここからは、調査データではなく、私たちが実際にご相談を受けたケースです。

兵庫県尼崎市のY様は、離婚後もお子様とマンションに住み続けたいというご希望をお持ちでした。

しかし、住宅ローンは元夫名義。

さらに大きな問題となったのが、妻側の収入でした。

Y様はパートで働いており、一般的な住宅ローン審査を考えると、決して簡単な条件ではありませんでした。

「パート収入では住宅ローンは難しいのではないか」

と考えてしまうのも無理はありません。

しかし、そこで最初から「売却しかない」と決めるのではなく、

住宅ローン、物件、不動産名義、夫婦間売買などを一つずつ整理して検討しました。

その結果、Y様は離婚後もお子様とマンションに住み続ける方向で、住宅ローンと不動産名義の整理を進めることができました。

この事例からも分かるのは、

「パートだから絶対に無理」
「離婚したから名義変更できない」

と最初から決めつけるのではなく、具体的な条件を確認することの重要性です。

ペアローンの離婚も「売却しかない」とは限らない

もう一つ、奈良県天理市でご相談いただいたケースがあります。

ご夫婦はペアローンを利用して住宅を購入していました。

夫の住宅ローンは約2,800万円。

妻の住宅ローンは約1,200万円。

その後離婚することになり、妻は家を出ることになりました。

問題は、妻側にも住宅ローンが残っていたことです。

このままでは、

「離婚したのに元夫婦それぞれに住宅ローンが残っている」

という状態になります。

そこで、夫側で借り換えを行い、妻側の住宅ローンと持分を整理する方法を検討しました。

ペアローンは一般的な「夫名義の住宅ローン」と比べて複雑ですが、

ペアローンだから必ず売却しなければならない

ということでもありません。

重要なのは、現在の借入残高、物件価格、夫婦それぞれの収入、金融機関の審査、持分などを総合的に確認することです。

離婚前に「家を売る」と決めてしまう前に確認してほしいこと

私たちは、離婚と住宅ローンのご相談では、

「売るか、残すか」

を最初から決めてしまわないことが大切だと考えています。

まず確認したいのは次の項目です。

1．現在の不動産名義

登記上、

• 夫単独
• 妻単独
• 夫婦共有

のどれなのかを確認します。

2．住宅ローンの契約内容

住宅ローンについて、

• 債務者
• 連帯債務者
• 連帯保証人
• ペアローン

などを確認します。

3．住宅ローンの残高

現在いくら残っているのかを確認します。

「購入価格」ではなく、

今現在の住宅ローン残高

を見ることが重要です。

4．現在の不動産価格

住宅ローン残高だけではなく、現在の不動産価格も確認します。

たとえば、

不動産価格3,500万円
住宅ローン残高2,000万円

なら、単純計算では約1,500万円の余力があります。

反対に、

不動産価格2,000万円
住宅ローン残高2,800万円

なら、売却してもローンを完済できない可能性があります。

この違いによって、取れる選択肢も大きく変わります。

5．住み続ける人の収入・勤務状況

妻が住み続けるのであれば、

「妻が住宅ローンを引き受けられるのか」

を検討する必要があります。

年収だけではなく、

• 勤続年数
• 雇用形態
• 他の借入
• 年齢
• 返済負担率

なども関係します。

「離婚前に名義変更してしまおう」は危険

ここは強く注意しておきたいポイントです。

離婚協議をしていると、

「もう離婚するんだから、先に家を妻名義にしてしまえばいい」

と考える方がいます。

しかし、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との契約を無視して不動産名義だけ変更することは避けるべきです。

住宅ローンは、

「誰が借りているのか」
「誰が住んでいるのか」
「誰が不動産を所有しているのか」

という関係を前提に契約されています。

そのため、離婚に伴って状況が変わる場合は、まず金融機関への確認が必要です。

「家の名義だけ変える」

という発想ではなく、

「住宅ローンと不動産名義をどう一緒に整理するか」

という視点で考えることが重要です。

離婚後の住宅問題を「想定できていた人」はわずか16.5％

今回の調査では、さらに興味深い結果があります。

「離婚後の住居問題をはじめ、離婚後に起こる様々な問題について、離婚前に想定できていましたか？」

という質問に対して、

「全て想定できていた」16.5％

でした。

つまり、逆に言えば、

離婚後に起こる問題をすべて想定できていた人は、6人に1人程度だった

ということです。

「離婚すれば財産分与をすればいい」

「家は夫が住めばいい」

「妻と子どもは家に残ればいい」

「ローンは今まで通り払えばいい」

こうした考えだけでは、住宅ローンの契約や不動産名義の問題まで整理できないことがあります。

離婚そのものに気持ちが集中してしまい、住宅問題まで細かく考える余裕がないのも当然です。

だからこそ、

離婚届を出す前に、家と住宅ローンについて一度整理しておくこと

が大切です。

離婚後も家に住み続けたいなら「離婚する前」に相談してほしい

私たちが実際の相談を通じて強く感じているのは、

「離婚後に考える」のではなく、「離婚前に選択肢を調べておく」

ことの重要性です。

たとえば、

「妻が住み続ける」

という結論になったとしても、

• 住宅ローンをどうするのか
• 家の名義をどうするのか
• 元夫を住宅ローンから外せるのか
• 妻単独で借り換えられるのか
• 夫婦間売買が可能なのか
• ペアローンをどう整理するのか
• 共有持分をどうするのか
• 売却した場合にはいくらになるのか

を事前に確認しておけば、離婚後の選択肢が大きく変わる可能性があります。

逆に、何も確認せずに離婚してしまった後、

「銀行に名義変更を断られました」

「元夫が協力してくれません」

「住宅ローンが残っているので売ることもできません」

となると、問題が一気に難しくなることがあります。

「離婚＝マイホームを売却」ではありません

これまで離婚時のマイホーム問題では、

「離婚するなら家を売って住宅ローンを清算する」

という考え方が一般的でした。

もちろん、売却が最善のケースもあります。

しかし、すべての家庭にとって売却が正解とは限りません。

特に、

子どもが今の学校に通っている

現在の住環境を変えたくない

妻が今の家に住み続けたい

住宅ローンを整理できる可能性がある

というケースでは、

「家を残す」という選択肢を検討する価値があります。

私たちが目指しているのは、

「離婚したら売却するしかない」

という一つの選択肢だけではなく、

「離婚してもマイホームを残せる可能性があるなら、その方法を一緒に検討する」

ということです。

離婚と住宅ローンで困ったら、まず「売る」と決めない

今回紹介した2022年の調査では、

59.7％が夫単独ローン

66.8％が夫名義

72.8％が離婚時の不動産処分を事前に話し合っていなかった

46.6％が離婚後も持ち家に住み続けている

という結果が出ています。

この数字を見ても、離婚後の住宅問題は決して一部の特殊な家庭だけの問題ではありません。

そして、私たちが実際にご相談を受けていると、

「銀行に断られたから、もう売るしかない」

と思って相談に来られる方が少なくありません。

しかし、

銀行から一度断られたことと、「マイホームを残す方法が存在しない」ことは同じではありません。

もちろん、最終的に売却が最適なケースもあります。

大切なのは、

売却・借り換え・夫婦間売買・持分整理・ペアローン解消など、複数の選択肢を比較したうえで、自分たちに合った方法を選ぶことです。

離婚は人生の大きな転機です。

そのときに、住まいまで失う必要があるとは限りません。

「離婚する。でも、子どもと今の家で暮らしたい」

その希望をお持ちなら、離婚届を提出する前に、住宅ローンと不動産名義について一度専門家に相談してみてください。

私たち、共有不動産問題相談センターでは、離婚に伴う住宅ローン・不動産名義・共有持分・ペアローンなどについて、全国からご相談を受けています。

「夫名義だけど妻が住み続けたい」

「住宅ローンの名義変更を銀行に断られた」

「ペアローンを離婚後に解消したい」

「妻の収入だけでは住宅ローンが難しそう」

「家を売るしかないと思っている」

こうした段階でも構いません。

売却を決める前に、残せる可能性があるのかを確認する。

それが、離婚後の生活を考えるうえで非常に大切な第一歩です。

調査概要

調査名：「子どもがいる夫婦の持ち家に関する考え方」に関する調査

• 調査期間：2022年10月12日～2022年10月16日
• 調査方法：インターネット調査
• 調査人数：1,013人（男性507人、女性506人）
• 調査対象：離婚経験のある方（婚姻時、持ち家で子どもがいた共働きの夫婦）
• モニター提供元：ゼネラルリサーチ

※本記事では、一般社団法人共有名義不動産問題研究所が2022年に実施した調査結果を紹介し、その内容を現在の住宅ローン・不動産相談の実務的な観点から解説しています。

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離婚と住宅ローンの問題は、「家を売るか、売らないか」の二択だけではありません。

家の名義、住宅ローン、現在の不動産価格、残債、収入、夫婦それぞれの事情を一つずつ確認することで、見えてくる選択肢があります。

「売却しかない」と決める前に、まずは現在の状況を整理してみてください。

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