メタディスクリプション

離婚を考えているものの、住宅ローンが残っていて家を売れないと悩んでいませんか。売却査定額よりローン残高が多いオーバーローンの仕組みと、売却・住み続ける場合の選択肢を実例とともに解説します。

離婚するなら家を売るしかない？住宅ローンが残っているときの注意点

離婚を考え始めたとき、夫婦で購入したマイホームをどうするかは、大きな悩みの一つです。

「離婚するなら家を売却して、住宅ローンを精算しよう」

そう考える方も多いでしょう。しかし、ここで確認しておきたいのが、現在の住宅ローン残高と、家を売却した場合の価格との差です。

住宅ローンが残っていても、売却価格がローン残高を上回っていれば、売却代金でローンを返済し、残ったお金を夫婦間で分けることを検討できます。

一方、売却価格よりも住宅ローン残高のほうが多い場合は、売却代金だけではローンを完済できません。

このような状態は、一般に「オーバーローン」と呼ばれています。

例えば、住宅ローンが6,000万円残っている家を売却しても、査定価格が4,500万円だった場合、単純計算で1,500万円の不足が生じます。

実際には、仲介手数料などの売却費用も考慮しなければなりません。そのため、売却価格とローン残高の差だけで判断するのは危険です。

では、オーバーローンの状態で離婚する場合、どのような方法を検討すればよいのでしょうか。

私たち一般社団法人 共有名義不動産問題研究所では、離婚に伴う住宅ローンや不動産名義の問題について、さまざまなご相談をお受けしています。

その経験からお伝えしたいのは、家を売却することだけを前提にせず、数字を確認したうえで複数の選択肢を比較することが大切だということです。

1．まず確認したいのは「家の価格」と「住宅ローン残高」

離婚に伴って自宅をどうするか検討する場合、最初に確認したい数字は次の3つです。

• 現在の住宅ローン残高

• 不動産会社などによる売却査定価格

• 売却に必要となる諸費用

例えば、次のようなケースを考えてみます。

この場合、売却価格が査定どおりであっても、売却代金だけで住宅ローンを完済することはできません。

不足する1,500万円に加え、売却費用も考慮する必要があります。

もちろん、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。査定を依頼する不動産会社や査定方法によっても金額は変わります。

また、住宅ローンの残高は、金融機関から発行される返済予定表などで確認できます。正確な残高については、金融機関への確認が必要です。

ここで重要なのは、査定価格だけを見て「これなら売れる」と判断しないことです。

売却した場合に、住宅ローンを完済できるのか。それとも、売却後にも返済すべき借金が残るのか。

この点を把握してから、次の対応を検討しましょう。

2．オーバーローンの家は、売却すれば解決するとは限らない

住宅ローンが残っている家を売却する場合、通常は住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。

そのため、売却価格がローン残高を下回っている場合は、不足分をどうするかが問題になります。

例えば、ローン残高6,000万円、売却価格4,500万円のケースでは、単純計算で1,500万円が不足します。

不足分を自己資金などで用意できれば、売却を進められる可能性があります。しかし、すべての方が不足分を準備できるわけではありません。

離婚に伴って引っ越し費用や新生活の準備費用が必要になることもあります。子どもの養育費など、今後の生活費も考えなければなりません。

不足分を用意できないからといって、自己判断で売却を進めることは避けましょう。住宅ローンの契約内容や金融機関の同意などを確認する必要があります。

金融機関との協議によって別の対応を検討できる場合もありますが、利用できる方法は個々の事情や金融機関の判断によって異なります。

「売れば終わり」とは限らないからこそ、売却する前に資金計画を立てることが重要です。

3．売却以外に、家に住み続ける方法はあるのか

オーバーローンの状態であっても、必ず家を売却しなければならないとは限りません。

住宅ローンや不動産の名義、夫婦それぞれの収入などの条件によっては、一方が家に住み続ける方法を検討できる場合があります。

主な確認事項は次のとおりです。

方法①　一方が家に住み続け、住宅ローンを借り換える

例えば、離婚後に妻と子どもが自宅に住み続け、夫が家を出るケースです。

この場合、妻が住宅ローンを引き受けられるか、借り換えによって夫のローン上の責任を整理できるかなどを検討します。

ただし、借り換えには金融機関の審査があります。妻の収入や勤務状況、住宅ローン残高、物件の担保評価などが審査に影響するため、希望すれば必ず実現できるわけではありません。

また、不動産の名義を変更することと、住宅ローンの契約上の責任を変更することは別の問題です。

不動産の持分を移転しただけで、元配偶者が住宅ローンの債務者や連帯保証人から自動的に外れるわけではありません。

方法②　夫婦のペアローンを一本化できるか検討する

夫婦がそれぞれ住宅ローンを組んでいるペアローンでは、離婚後にどちらか一方が家に住み続けようとしても、二人分の契約が問題になることがあります。

一方の名義に不動産をまとめるだけでは、もう一方のローンが解消されるとは限りません。

そのため、住宅ローンの一本化や借り換えが可能か、不動産の持分をどう整理するかを一体的に検討する必要があります。

ペアローンの場合は、夫婦それぞれが債務者になっているのか、連帯保証人になっているのかなど、契約関係の確認も欠かせません。

方法③　売却と住み続ける場合の両方を比較する

大切なのは、最初から一つの方法に決めつけないことです。

売却した場合に必要となる資金、借り換え後の返済額、住み続けるために必要な手続きなどを比較し、離婚後の生活に無理がない方法を検討しましょう。

家を残すこと自体が目的になってしまい、返済が難しい住宅ローンを抱えることになれば、将来的に生活を圧迫するおそれがあります。

反対に、売却するしかないと思い込んでいたものの、条件を整理した結果、住み続ける方法を検討できるケースもあります。

「売れるかどうか」だけではなく、「売った場合と住み続けた場合のどちらが現実的か」を考えることが重要です。

4．【実例】新築したばかりの家で離婚。売却すると約1,500万円の不足が見込まれたケース

ここで、私たちが実際に対応したご相談事例をご紹介します。

※個人が特定されないよう、相談内容をもとに一部を一般化してご紹介します。

ご相談の概要

ご相談は、川崎市宮前区の戸建て住宅に関するものでした。

ご夫婦は新築住宅を購入し、夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいました。ところが、離婚に伴い、住宅ローンと不動産の名義をどう整理するかという問題が生じました。

主な状況は次のとおりです。

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区

• 物件：ヘーベルハウスの戸建て住宅

• 離婚：2026年3月に成立

• 夫の住宅ローン：約4,500万円

• 妻の住宅ローン：約1,500万円

• 住宅ローンの合計：約6,000万円

• 夫の年収：約820万円

• 不動産の持分：夫45／60、妻15／60

• 売却査定の目安：約4,500万円

住宅ローンの合計は約6,000万円でしたが、売却査定の目安は約4,500万円でした。

つまり、査定価格を前提に単純計算すると、売却しても約1,500万円の不足が生じる状況だったのです。

実際には売却費用もかかるため、必要な資金はさらに増える可能性があります。

新築して間もない住宅であっても、購入時の価格や住宅ローンの残高が、そのまま現在の売却価格に反映されるとは限りません。

「まだ新しい家なのだから、売れば住宅ローンを返せるだろう」と考えていた場合、査定結果を見て初めて厳しい状況に気づくこともあります。

売却を選ぶと、まとまった資金が必要になる可能性があった

このケースでは、売却という方法を選んだ場合、住宅ローンを完済するための不足資金をどう用意するかが大きな問題になります。

約1,500万円という金額は、簡単に準備できる金額ではありません。

もちろん、実際の売却価格が査定額を上回る可能性もあります。しかし、将来の売却価格に期待するだけでは、離婚後の生活設計を立てることはできません。

そこで、売却だけを前提にするのではなく、住宅ローンと不動産の名義を整理し、家を残す方法も含めて検討することが重要になりました。

住宅ローンと不動産の名義を一体的に整理する

ペアローンの問題は、単純に不動産の持分を変更すれば解決するわけではありません。

誰が家に住み続けるのか、現在のローン契約をどう整理するのか、借り換えが可能なのか、金融機関がどのような条件を求めるのかなど、複数の問題を順番に確認する必要があります。

今回のようなケースでも、夫婦の収入や返済状況、金融機関の審査などを踏まえながら、現実的な方法を探っていくことになります。

なお、住宅ローンの一本化や借り換えが可能かどうかは、金融機関の審査結果によります。夫の年収が約820万円あったとしても、それだけで審査に通ると判断することはできません。

また、住宅ローンを組んでからの期間や返済実績なども、個別の相談を進めるうえで確認したい事項です。

私たちが重視しているのは、最初から「無理です」と結論づけることでも、反対に「必ず解決できます」と約束することでもありません。

現在の契約、収入、物件の価値、金融機関の条件を整理し、実現可能性のある選択肢を探ることです。

離婚時の住宅ローンには、一般的な不動産売却だけでは解決しにくい問題があります。だからこそ、不動産と住宅ローンの両方を見ながら調整することが重要になります。

5．住宅ローンを借り換えるには、どのような点が確認されるのか

家に住み続けるために借り換えを検討する場合、いくつかの点を確認する必要があります。

収入と返済負担のバランス

金融機関は、借り換え後の返済が可能かどうかを審査します。

年収だけでなく、ほかの借入れ、返済負担、勤務状況なども確認対象になり得ます。

例えば、現在の住宅ローン残高が大きい場合、十分な収入があっても借入額が審査上の課題になることがあります。

住宅ローンの残高と物件の担保評価

借り換えを検討する際には、住宅ローンの残高と不動産の評価も重要です。

物件の担保評価や金融機関の融資基準はそれぞれ異なります。売却査定価格と金融機関の担保評価が、必ず同じになるわけでもありません。

そのため、売却価格だけで借り換えの可否を判断することはできません。

離婚後の名義と債務の整理

借り換えが実現した場合でも、不動産の持分移転や既存ローンの完済、抵当権の抹消・設定など、必要な手続きを整理しなければなりません。

現在のローン契約によっては、金融機関との調整が必要になります。

不動産の名義だけを先に変更したり、元配偶者がローンから外れたと思い込んだりすることは避けましょう。

手続きの順番や契約内容を確認し、金融機関や司法書士などの専門家とも連携しながら進めることが大切です。

6．離婚後も家に住み続けたいなら、早めに相談することが大切

住宅ローンの問題は、離婚が成立した後でも相談できます。

ただし、離婚協議や財産分与の話し合いを進める段階で住宅ローンの問題を把握しておけば、選択肢を検討しやすくなる場合があります。

例えば、次のような状況に当てはまる方は、早めに確認することをおすすめします。

• 夫名義の家に、離婚後も妻と子どもが住み続けたい

• 夫婦のペアローンを一本化したい

• 家を売却しても住宅ローンが残りそう

• 元配偶者を連帯保証人から外したい

• 不動産の持分を変更したいが、ローンの扱いがわからない

• 元配偶者と直接やり取りすることが難しい

• 金融機関に相談したものの、どう進めればよいかわからない

こうした問題は、不動産の名義だけを変更すれば済むものではありません。

住宅ローンの契約、不動産の持分、売却価格、離婚後の生活設計を整理し、全体として無理のない方法を検討する必要があります。

特に、売却価格が住宅ローン残高を大きく下回る場合には、売却以外の方法も含めて比較することが重要です。

7．元夫婦が直接話し合わなくても、解決に向けて進められる場合があります

離婚に伴う住宅ローンの相談では、手続きやお金の問題だけでなく、元夫婦の関係が大きな障害になることもあります。

「元夫と連絡を取りたくない」
「妻と直接話すと、感情的になってしまう」
「離婚は成立したが、家の話だけが進まない」

このような事情から、住宅ローンの整理が止まってしまうこともあります。

私たち共有不動産問題研究所では、こうした状況も踏まえ、当事者それぞれの希望や条件を整理しながら、手続きに向けた調整を行っています。

もちろん、金融機関との契約変更や借り換えには審査があり、すべてのケースで希望どおりに進められるわけではありません。

それでも、最初から売却しかないと決めつけず、家を残す可能性も含めて検討することには意味があります。

離婚後の住まいは、これからの生活に直結する問題です。子どもの学校や生活環境、通勤、親族との距離など、住宅ローンの数字だけでは判断できない事情もあります。

だからこそ、数字と手続きの両方を整理しながら、一人ひとりの事情に合った方法を考えることが大切です。

まとめ｜家を売る前に、ローン残高と売却価格を確認しましょう

離婚時に住宅ローンが残っている場合、家を売却すれば必ず問題が解決するとは限りません。

売却価格がローン残高を下回るオーバーローンでは、不足資金をどう用意するかが問題になります。

一方で、条件によっては、一方が住み続けるための借り換えや、ペアローンの整理などを検討できる場合もあります。

大切なのは、次の順番で状況を整理することです。

1. 現在の住宅ローン残高を確認する

2. 不動産の売却査定価格を確認する

3. 売却費用を含め、不足する資金を計算する

4. 売却と住み続ける場合の両方を比較する

5. 住宅ローンの借り換えや名義変更が可能か確認する

離婚と住宅ローンの問題は、家を売るか残すかという二択だけではありません。住宅ローンの契約や不動産の名義、夫婦それぞれの収入や希望を整理することで、検討できる方法が見つかる場合があります。

「売却すると多額の借金が残る」「ペアローンだから家を残すのは難しい」と悩んでいる方も、まずは現在の状況を整理することから始めてみてください。

一般社団法人 共有名義不動産問題研究所では、離婚に伴う住宅ローンや不動産名義の問題についてご相談をお受けしています。

電話・メール・Zoom・LINEなどを利用したご相談にも対応しており、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

初回相談は無料です。住宅ローンや不動産の状況を確認したうえで、どのような選択肢が考えられるかを一緒に整理していきます。

※借り換えや名義変更の可否は、金融機関の審査や契約条件などによって異なります。すべてのケースで実現できることを保証するものではありません。

【離婚と住宅ローン】家を売っても借金が残る？査定価格とローン残高から考える解決方法