家を売れば解決するはずだった。でも、売却価格だけではローンを返せない

離婚に伴ってマイホームを売却しようと考えたとき、初めて気づく問題があります。

それは、家の売却価格よりも住宅ローンの残高が多いということです。

例えば、住宅ローンの残高が3,500万円あるのに、不動産会社の査定価格が3,000万円だったとします。

単純に比較すると500万円の差があります。さらに、仲介手数料などの売却費用も必要になる可能性があります。

つまり、家を売却しても住宅ローンを完済するための資金が足りないのです。

このような状態は、一般に「オーバーローン」と呼ばれます。

離婚を機に家を売り、住宅ローンも整理して、新しい生活を始めたい。そう考えていた方にとって、これは大きな壁になります。

しかし、売却価格が住宅ローン残高を下回っているからといって、すぐに結論を出す必要はありません。まずは状況を正確に把握し、売却以外の方法も含めて検討することが大切です。

1．住宅ローンが残っていても、家を売れば自由に整理できるとは限らない

住宅ローンを借りる際、金融機関が不動産に抵当権を設定していることがあります。

一般的には、住宅ローンを完済し、必要な手続きを行って抵当権を抹消したうえで売却を進めることになります。

売却価格でローンを完済できない場合には、不足分を自己資金で用意できるかどうかが重要になります。

例えば、売却価格が3,000万円、ローン残高が3,500万円なら、少なくとも差額の500万円に加えて、必要な売却費用などを考えなければなりません。

不足分を用意できない場合、通常の売却を進めることが難しくなる可能性があります。

ただし、実際に必要な金額は、売却価格、ローン残高、諸費用、金融機関との契約などによって変わります。まずは正確な残高と売却見込み額を確認しましょう。

2．離婚したら、必ず売却しなければならないのか？

ここで考えたいのが、売却以外の選択肢です。

例えば、離婚後も夫婦のどちらか一方が今の家に住み続けたい場合、条件によっては、その人が不動産を取得し、住宅ローンを借り換える方法を検討できることがあります。

もちろん、借り換えには金融機関の審査・承認が必要です。収入や既存借入れ、物件の評価などによっては難しい場合もあります。

また、共有名義であれば、どちらが不動産を取得するのか、持分をどのように移転するのかも整理しなければなりません。

売却価格が住宅ローン残高を下回っている場合でも、まずは次の項目を確認してみましょう。

• 現在の住宅ローン残高

• 不動産の現実的な売却価格

• 売却に必要な諸費用

• 不足分を自己資金で用意できるか

• どちらか一方が住み続ける希望があるか

• 借り換えなどを検討できる条件があるか

こうした情報を整理することで、売却と住み続ける方法のどちらを検討すべきか、判断しやすくなります。

3．無理に家を残すことが正解とは限らない

一方で、住み続ける方法を検討できるからといって、必ず家を残すべきだというわけでもありません。

借り換え後の返済額が家計を圧迫するのであれば、売却を含めて生活を立て直す方法を考える必要があります。

また、住宅ローンの借り換えが認められない場合や、元夫婦間で合意できない場合など、別の問題が生じることもあります。

大切なのは、家を残すことだけを目的にするのではなく、離婚後の生活を無理なく続けられる方法を選ぶことです。

4．売却する前に、選択肢を整理してみませんか？

当センターでは、離婚に伴う住宅ローンや共有名義不動産について、売却、持分の整理、住宅ローンの借り換えなどを含めて検討しています。

売却が適切なケースもあれば、条件によっては住み続ける方法を検討できるケースもあります。

すべての方に同じ解決策があるわけではありません。しかし、住宅ローンの残高と売却価格だけを見て、すぐに諦めてしまう前に、全体の状況を確認することには意味があります。

「売却してもローンが残りそうだ」「家を手放すしかないのか分からない」と悩んでいる方は、まずは住宅ローンの残高と不動産の評価額を整理してみてください。

離婚後の住まいについて、売却だけでなく、ほかの選択肢も含めて考えてみませんか。

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