「離婚することになったけれど、今の家には住み続けたい」

「夫が所有している不動産の持分を妻が買い取りたい」

「住宅ローンの残債が2,000万円以上あるけれど、妻一人で借り換えることはできるのか」

「札幌に住んでいるので、東京の会社に相談しても、結局は何度も面談のために東京へ行かなければならないのではないか」

離婚に伴う住宅ローンと不動産名義変更では、このようなご相談が数多くあります。

今回ご紹介するのは、札幌市にお住まいのO様からご相談いただいた、離婚に伴う夫婦間売買と住宅ローン借り換えによる名義変更の実例です。

今回の不動産は札幌市西区にある土地・建物。

夫が土地・建物の3分の2を所有し、妻がもともと3分の1を所有していました。

離婚に伴い、妻が夫の所有する3分の2を買い取ることで、最終的に妻が不動産を単独で所有する形を目指しました。

しかし、問題は不動産の名義だけではありません。

夫名義の住宅ローンには、約2,035万円の残債が残っていました。

そこで、妻が新たに別の金融機関から住宅ローンの融資を受け、その資金によって現在の住宅ローンを完済。

同時に不動産の所有権を夫から妻へ移転するという方法を採用しました。

つまり今回のポイントは、

「夫の持分2分の3を妻が買い取る」

↓

「妻が新しい金融機関から住宅ローンを借りる」

↓

「その資金で夫の住宅ローン残債約2,035万円を完済する」

↓

「夫の持分2分の3を妻へ移転する」

↓

「妻が不動産を単独所有する」

という一連の手続きを、札幌市という遠方から進めたことにあります。

そして今回、もう一つ大きな特徴がありました。

それは、一度も対面での面談をすることなく、Zoom・電話・メール・LINEを活用して手続きを進めたことです。

札幌市西区にお住まいのO様からのご相談

今回、O様がお住まいなのは北海道札幌市。

対象となった不動産は札幌市西区にあります。

夫婦で所有していた自宅について、離婚をきっかけとして不動産の所有関係を整理する必要が生じました。

今回の所有関係は、

• 夫：土地・建物の3分の2
• 妻：土地・建物の3分の1

という状態です。

離婚後、妻がそのまま自宅に住み続けるためには、夫が所有する3分の2の持分をどうするのかを決めなければなりません。

そこで選択されたのが、夫から妻への持分売買です。

単純に「夫の持分を妻に名義変更する」という話ではありません。

夫が所有している不動産持分には財産的な価値があります。

そのため、今回のケースでは、夫の持分2分の3を妻が購入するという夫婦間売買という形で手続きを進めることになりました。

離婚に伴って夫婦の一方がもう一方の不動産持分を取得する場合、単純な登記名義の変更だけで済むとは限りません。

特に住宅ローンが残っている場合は、金融機関との関係を含めて全体を整理する必要があります。

住宅ローンが残っている不動産について、金融機関に無断で所有権だけを変更することには大きなリスクがあります。住宅ローン契約上の問題が発生し、一括返済を求められる可能性もあるためです。

だからこそ今回も、最初から

「不動産の売買」＋「住宅ローンの借り換え」＋「既存ローンの完済」＋「所有権移転」

を一つの案件として考える必要がありました。

最大の問題は夫名義の住宅ローン残債2,035万円

今回の案件で最も重要だったのが、住宅ローンです。

夫名義の住宅ローンには、約2,035万円の残債がありました。

妻が夫の持分を取得するだけなら、不動産の売買契約と所有権移転登記だけを考えればいいように思えるかもしれません。

しかし、実際にはそう簡単ではありません。

現在の住宅ローンを夫が借りたまま、所有権だけを妻に移してしまえば、

「不動産を所有している人」と「住宅ローンを返済する人」が一致しない

という問題が発生します。

住宅ローンでは、借入人がその住宅に居住することなどが重要な条件となる場合があります。

離婚後に妻が住み続ける一方で、夫が住宅ローンを返済し続けるという状態は、金融機関との契約上の問題につながる可能性があります。

そこで今回のO様のケースでは、

夫の住宅ローンをそのまま妻に名義変更するのではなく、妻自身が新しい住宅ローンを組み、その融資によって夫の住宅ローンを完済する

という方法を選択しました。

これが今回の解決の大きなポイントです。

妻が新しい金融機関から融資を受けて夫のローンを完済

今回のスキームを簡単に説明すると、次のようになります。

【現在】

夫
↓
住宅ローン残債：約2,035万円
↓
土地・建物の持分3分の2

妻
↓
土地・建物の持分3分の1

という状態です。

これを、

【手続き後】

妻
↓
新しい金融機関から住宅ローンを借入
↓
夫の住宅ローン約2,035万円を完済
↓
夫の持分3分の2を妻が購入
↓
妻が土地・建物を単独所有

という形に整理します。

このように、離婚に伴う住宅ローン問題では、単純な「名義変更」ではなく、借り換えを利用して所有権と住宅ローンの名義を同時に整理する方法が重要になります。

実際、離婚を理由とした住宅ローンの名義変更では、借り換えによって妻名義の住宅ローンに切り替える方法が選択肢の一つになります。

今回のもう一つのハードル「札幌市という遠方案件」

今回、私たちが特に意識したのが「距離」の問題でした。

O様は札幌市にお住まいです。

弊社との距離を考えれば、気軽に「では一度こちらまで来てください」とお願いできる距離ではありません。

一般的な不動産取引であれば、対面での打ち合わせを何度か行うことも珍しくありません。

しかし、離婚問題を抱えている方にとって、

「北海道から東京まで何度も行ってください」

というのは、決して簡単な話ではありません。

仕事もあります。

家庭の事情もあります。

離婚手続きそのものにも時間と精神的な負担がかかります。

そのうえ住宅ローンや不動産の手続きのために遠方まで何度も移動するとなれば、依頼者様の負担は非常に大きくなります。

そこで今回のO様とは、

Zoom

電話

メール

LINE

を組み合わせて手続きを進めました。

「会わない＝不安」ではなく、「会わなくても確認できる仕組み」を作る

遠方案件で最も重要なのは、単にオンラインで済ませることではありません。

大切なのは、

「対面で会わなくても、対面と同じように一つ一つ確認できる仕組みを作ること」

です。

例えば、必要書類についても、

「この書類を用意してください」

と一方的に伝えるだけではありません。

どの書類が必要なのか。

どこで取得できるのか。

取得した書類のどこを確認するのか。

不足しているものはないか。

金融機関への提出書類は揃っているか。

司法書士への書類は揃っているか。

売買契約の内容に問題がないか。

住宅ローンの手続きはどこまで進んでいるか。

こうした情報を一つずつ確認しながら進めていきます。

Zoomで顔を見ながら説明することもできます。

電話で急ぎの確認をすることもできます。

メールで正式な資料を送ることもできます。

LINEでちょっとした確認をすることもできます。

このように、それぞれの通信手段を使い分けることで、遠方にお住まいの方でもスムーズに手続きを進めることが可能になります。

住宅ローンの借り換えは「借りれば終わり」ではない

今回の案件で重要なのは、住宅ローンの審査に通れば終わり、ではないという点です。

むしろ、そこからが実務です。

新しい金融機関から融資を受ける場合には、現在借りている金融機関への完済手続きも必要になります。

今回の既存ローンはauじぶん銀行でした。

auじぶん銀行では、住宅ローンの借り換えに伴う全額繰上返済について、借り換え先金融機関との融資実行日を調整し、完済に必要な金額や抵当権抹消書類の受け取り方法などを事前に確認する必要があります。

つまり、

「新しい住宅ローンが承認された！」

だけでは終わりません。

その後、

旧金融機関への完済

↓

抵当権抹消

↓

新しい住宅ローンの融資実行

↓

売買代金の支払い

↓

所有権移転登記

↓

新しい抵当権設定

という流れを、関係者全員でタイミングを合わせながら進める必要があります。

この一連の流れをどこか一つでも間違えると、決済そのものがスムーズに進みません。

だからこそ、離婚に伴う住宅ローン問題では、単なる不動産会社ではなく、「離婚」「住宅ローン」「夫婦間売買」「名義変更」の全体を理解した担当者が調整することが重要になります。

遠方だからこそ「段取り」が重要だった

今回のO様の案件で、私たちが苦労した点を一つ挙げるとすれば、やはり遠方のお客様との手続きです。

東京近郊のお客様であれば、

「ちょっと事務所に来てください」

「書類を持ってきてください」

とお願いできます。

しかし、札幌市のお客様に同じ感覚でお願いすることはできません。

だからこそ、今回は事前の段取りをより丁寧に行いました。

必要書類を早めに整理し、次に何をするのかを明確にする。

金融機関とのやり取りについても、O様が迷わないように一つずつ確認する。

売買についても、何のためにこの手続きを行うのかを説明する。

そして、司法書士、金融機関、売主、買主など、複数の関係者の動きを一つにつなげていく。

遠方案件では、「距離」そのものより「段取りの悪さ」のほうが大きな問題になると私たちは考えています。

北海道でも栃木でも、手続きの品質は変わりません

今回のO様の案件を通して改めて感じたのは、

「北海道だから難しい」ということではない

ということです。

もちろん、遠方であることによる実務上の調整はあります。

しかし、住宅ローンの借り換え、夫婦間売買、所有権移転、抵当権抹消など、必要な手続きを整理して、一つずつ進めていけば、場所が北海道であっても栃木県であっても、基本的な考え方は変わりません。

私たちが大切にしているのは、

「遠方だから対応できない」ではなく、「遠方だからこそ、より丁寧に対応する」

ということです。

今回もO様とは、Zoom、電話、メール、LINEを活用しながら、直接お会いすることなく手続きを進めることができました。

「札幌だから相談できない」と諦める必要はありません

離婚と住宅ローンの問題で悩んでいる方から、

「うちは地方なので相談できる会社がない」

「東京の会社に相談するのは無理だと思っていた」

「遠方だから実際に依頼するのは難しいと思っていた」

という声をいただくことがあります。

しかし、現在はオンラインでの打ち合わせが当たり前になりました。

住宅ローンの手続きも、金融機関によってはオンラインでの申込みや書類アップロードなどに対応しています。auじぶん銀行の住宅ローンでも、マイページから仮審査・本審査・必要書類の提出などを進められる仕組みが用意されています。

もちろん、すべての手続きがオンラインだけで完結するわけではありません。

司法書士による本人確認など、実際に必要となる手続きもあります。

しかし、それらを含めて全体のスケジュールを組み立てれば、遠方にお住まいの方でも、必要以上に移動することなく手続きを進められるケースがあります。

離婚後も「今の家に住みたい」という希望を諦めないでください

離婚すると、

「家を売却するしかない」

「住宅ローンが残っているから住み続けられない」

「夫名義だから妻は住み続けられない」

と考えてしまう方が少なくありません。

もちろん、すべてのケースで住宅ローンの借り換えや名義変更ができるわけではありません。

妻の収入、年齢、住宅ローン残高、物件価格、担保評価、信用状況、現在のローン条件など、さまざまな条件を確認する必要があります。

また、夫婦間売買では売買価格の妥当性などについても慎重な検討が必要です。一般的な第三者間売買とは異なり、夫婦間・元夫婦間の取引では金融機関から価格の客観性を求められる場合があります。

だからこそ、

「無理だろう」と決めつける前に、まず現在の状況を整理すること

が大切です。

今回の札幌市O様のケースまとめ

今回のO様のケースを整理すると、以下のようになります。

所在地：北海道札幌市西区

相談内容：離婚に伴う住宅ローン・不動産名義の整理

不動産：土地・建物

夫の所有持分：3分の2

妻の既存持分：3分の1

夫の住宅ローン残債：約2,035万円

既存金融機関：auじぶん銀行

解決方法：妻による夫持分2分の3の夫婦間売買

資金調達：妻が別金融機関から住宅ローンを借り換え

旧住宅ローン：約2,035万円を完済

所有権：夫の2分の3を妻へ移転し、妻単独所有へ

対応方法：Zoom・電話・メール・LINE

対面相談：遠方のため実施せず

今回の案件は、単なる「不動産の名義変更」ではありません。

離婚

夫婦間売買

住宅ローン借り換え

約2,035万円の既存ローン完済

抵当権抹消

所有権移転

新しい住宅ローン

これらを一つにつなげて解決していく案件でした。

離婚と住宅ローンの問題は「どこに住んでいるか」より「どう解決するか」

今回のO様は札幌市にお住まいでした。

私たちから見れば遠方です。

しかし、O様から見れば、

「札幌だから相談できない」

ではなく、

「札幌に住んでいても、きちんと相談できる会社を探したい」

ということだったのだと思います。

実際に今回、直接お会いすることなく、Zoom、電話、メール、LINEを使って手続きを進めることができました。

そして最も重要なのは、遠方だったからといって手続きの品質を落とさないこと。

北海道であっても、栃木県であっても、東京都であっても、離婚に伴う住宅ローン問題に向き合う姿勢は変わりません。

私たちは、「遠方だから難しい」と言われてしまった方にも、別の解決方法がないかを一緒に考えることを大切にしています。

まとめ｜離婚後も自宅に住み続けたいなら、まず「住宅ローンと不動産名義」を同時に考える

今回の札幌市O様のケースで最も重要だったのは、

不動産の名義だけを変更しようとしなかったこと

です。

夫の持分2分の3を妻が取得する。

そのための売買代金をどうするのか。

夫名義の約2,035万円の住宅ローンをどうするのか。

現在の金融機関であるauじぶん銀行への返済をどう行うのか。

新しい金融機関からの融資をどのタイミングで実行するのか。

抵当権をどう抹消するのか。

所有権移転登記をいつ行うのか。

これらを一つの流れとして考える必要があります。

そして、今回のO様のように遠方にお住まいの場合でも、Zoom、電話、メール、LINEなどを活用することで、必要な打ち合わせや確認を効率的に進められる場合があります。

「離婚するから家を売るしかない」

「夫名義だから妻は住み続けられない」

「住宅ローンが残っているから名義変更できない」

と、最初から諦めてしまう必要はありません。

もちろん、すべての案件を解決できるわけではありません。

しかし、

「今の住宅ローンがどうなっているのか」

「不動産の持分がどうなっているのか」

「現在の不動産価格はいくらなのか」

「妻が新しい住宅ローンを組める可能性があるのか」

を一つずつ確認することで、解決への道筋が見えてくるケースがあります。

今回の札幌市O様の案件も、最初から簡単だったわけではありません。

遠方という物理的な問題もありました。

夫婦間売買という特殊性もありました。

約2,035万円の住宅ローン残債もありました。

しかし、必要な手続きを一つずつ整理し、関係者と連携しながら進めることで、「離婚後も今の自宅で暮らしたい」というO様の希望を実現するための手続きを進めることができました。

札幌市をはじめ、北海道、東北、関東など遠方にお住まいの方からのご相談についても、オンラインを活用した対応が可能です。

離婚後の住宅ローン、夫婦間売買、不動産の持分変更、住宅ローンの借り換え、名義変更などでお悩みの場合は、まず現在の状況をお聞かせください。

「これは無理かもしれない」と思っている案件ほど、実は別の解決方法が見つかることがあります。

【実例公開】札幌市O様｜離婚後も自宅に住み続けたい妻が夫の持分2/3を買い取る！残債2,035万円の住宅ローン借り換えと名義変更を北海道の遠方からオンラインで解決した実例