元夫から娘へ親子間売買を行い、自宅を守ることができたケース【東京都八王子市】

はじめに

離婚後も元配偶者名義の住宅ローンが残ったまま生活を続けている方は少なくありません。

実際には、

• 離婚した元夫名義のままになっている
• 元妻が住宅ローンを支払っている
• いつか名義変更しようと思いながら何年も経過している
• 子どもが成人したため整理を考えている

というケースは非常に多く存在します。

しかし、離婚後に住宅ローンの名義変更を行うことは簡単ではありません。

さらに今回ご紹介する事例は、通常の「元夫から元妻への名義変更」ではなく、住宅ローン審査の問題から「元夫から娘への親子間売買」に切り替えて成功した非常に珍しいケースです。

当センターでも数多くの離婚後の住宅ローン整理を行っておりますが、その中でも特に難易度の高かった案件の一つでした。

ご相談内容

物件概要

所在地：東京都八王子市中野山王

物件種別：戸建住宅

住宅ローン残高：約2,900万円

借入先：三井住友銀行

ご家族の状況

約10年前に離婚。

離婚後は妻と娘様がそのまま自宅に居住していました。

住宅ローン名義は元夫のままでしたが、実際には長年にわたり元妻が住宅ローンの支払いを続けていました。

離婚当時は生活の再建を優先していたため、住宅ローンや所有権の整理までは手が回らず、そのまま10年近く経過。

しかし、

「将来のことを考えると、そろそろ正式に名義変更しておきたい」

とのことでご相談をいただきました。

当初は元妻への名義変更を計画

元妻様は看護師として勤務。

年収約700万円。

勤続年数も長く、返済実績も十分。

住宅ローンの支払いも実質的には10年間継続していました。

一般的に見れば、

「十分に住宅ローンを組めそう」

と思われる状況でした。

そのため当センターでは、

元夫から元妻へ売買

↓

元妻名義で住宅ローン借換

↓

所有権移転

という流れで計画を立てました。

思わぬ壁となった団体信用生命保険

ところが事前審査を進める中で問題が発生します。

元妻様は1年前に疾病による手術歴がありました。

現在は仕事にも復帰しており日常生活にも問題はありません。

しかし住宅ローンでは、

「返済能力」

だけでなく

「団体信用生命保険への加入」

が必要になります。

住宅ローンの多くは団体信用生命保険への加入が融資条件となっています。

その結果、

団体信用生命保険加入不可

↓

住宅ローン事前審査否決

という結果になってしまいました。

名義変更計画が白紙に

この時点で一般的な不動産会社や金融機関であれば、

「今回は難しいですね」

で終わってしまうケースも少なくありません。

しかし実際には、

家には住み続けている

住宅ローンも支払っている

返済実績もある

という状況でした。

問題は返済能力ではなく団体信用生命保険のみ。

そこで当センターでは別の方法を模索しました。

娘様への名義変更を検討

同居していた娘様は看護師。

年収約470万円。

安定した勤務実績もありました。

そこで、

元夫

↓

娘様

への売買という方法を検討。

つまり、

離婚による元夫婦間売買

ではなく

親子間売買

へ方針を変更しました。

親子間売買は住宅ローン審査が極めて難しい

ここが今回最大のポイントです。

一般の方はあまりご存知ありませんが、

親族間売買に住宅ローンを利用することは非常に難しいのです。

なぜ親族間売買は難しいのか

金融機関は親族間売買に対して慎重です。

理由としては、

• 売買価格の妥当性が不透明
• 実際には贈与の可能性がある
• 資金の流れが確認しづらい
• 通常売買よりリスクが高い

と判断されるためです。

そのため、

一般の住宅ローンは利用不可

親族間売買取扱不可

という金融機関が大半です。

金融機関探しが最大の難関

娘様の属性自体は良好でした。

しかし問題は、

「親族間売買を扱う金融機関がほとんど存在しない」

ことです。

実際にインターネットで住宅ローンを探しても、

親族間売買不可

という金融機関が大多数を占めます。

そこで当センターでは過去の取扱実績や金融機関とのネットワークを活用し、

今回の条件でも対応可能な金融機関を選定。

案件内容を詳細に説明しながら事前調整を進めました。

金融機関との調整

今回の案件では、

• 離婚から10年経過
• 元妻が実際に返済していた
• 娘が同居している
• 娘が看護師として安定収入を得ている
• 売買価格が残債ベースで合理的

という点を丁寧に整理。

さらに、

売買契約

住宅ローン申込

資金計画

居住実態

親族関係

などを金融機関へ説明しながら進めていきました。

約3か月をかけて融資承認

通常の住宅ローンより確認事項が多く、

金融機関との協議も複数回発生。

書類準備も通常案件より多くなりました。

結果として、

ご相談開始から約3か月。

娘様名義での住宅ローン承認を取得。

元夫から娘への売買が無事成立

最終的には、

元夫

↓

娘様

への売買契約を締結。

住宅ローン残債約2,900万円を完済。

所有権移転登記も完了しました。

これにより、

住宅ローン

所有権

居住実態

すべてが一致する状態となりました。

母娘が安心して住み続けられる環境を実現

今回の手続きによって、

元夫名義のまま残るリスク

相続時の問題

将来の売却障害

住宅ローンに関する不安

を解消することができました。

現在も母娘で同じ家に安心して居住されています。

離婚後10年以上経過していても解決できる

住宅ローン問題の相談では、

「離婚してから何年も経っているから無理だと思っていた」

という声をよく聞きます。

しかし実際には、

10年後

15年後

20年後

であっても解決できるケースは少なくありません。

重要なのは、

現在の状況を整理し、

利用可能な方法を検討することです。

団体信用生命保険に加入できなくても方法はある

病歴や手術歴が原因で住宅ローン審査が難しくなることがあります。

しかし、

配偶者

子ども

親族

などを含めた解決策が検討できる場合もあります。

今回も、

元妻名義への変更ができなかった時点で諦めていたら解決には至りませんでした。

別の視点から方法を探したことで成功につながった事例です。

親子間売買の住宅ローンでお困りの方へ

親族間売買は一般的な不動産取引とは異なり、

• 金融機関選定
• 売買価格の設定
• 審査資料の準備
• 住宅ローン交渉

など専門的な知識と経験が必要になります。

特に離婚が絡む案件では、

不動産

住宅ローン

法律

税務

登記

を総合的に考える必要があります。

まとめ

今回の事例では、

離婚後10年経過

↓

元妻への名義変更を計画

↓

団体信用生命保険加入不可

↓

住宅ローン審査否決

↓

娘様への親子間売買を検討

↓

親族間売買対応金融機関を選定

↓

住宅ローン承認

↓

元夫から娘への売買成立

という流れで解決しました。

離婚後の住宅ローン問題は、「住宅ローンが組めない」「名義変更できない」と言われても、必ずしも解決策がないわけではありません。

今回のように、元夫婦間の名義変更よりさらに難易度の高い親子間売買であっても、適切な金融機関選定と実務経験によって実現できるケースがあります。

当センターでは、離婚に伴う住宅ローンの名義変更、親族間売買、ペアローン整理、借換え、売却相談など全国対応で数多くの実績があります。

「離婚してから何年も経っている」
「住宅ローン審査で断られた」
「親子間売買と言われて難しいと断られた」

そのような場合でも、解決できる可能性がありますので、一度ご相談ください。

離婚から10年後の住宅ローン名義変更に成功した実例