元夫が持分買取会社へ売却していたケース

― 港区東新橋・ペアローン共有名義マンションの解決事例 ―

はじめに

離婚時の不動産問題で、近年増えているのが「共有持分トラブル」です。

特に、

• ペアローン
• 共有名義
• 離婚後もそのまま放置
• 相手が別居

というケースでは、ある日突然、大きな問題へ発展することがあります。

今回ご紹介するのは、東京都港区東新橋のマンションにおいて、離婚後に元夫が自身の共有持分を「持分買取会社」へ売却していた事例です。

突然届いた一通の手紙。
そこから始まった共有持分問題を、最終的に住宅ローン一本化・妻単独所有へ整理した実例をご紹介します。

ご相談内容

今回ご相談いただいたのは、東京都港区東新橋のマンションにお住まいだった40代ご夫婦です。

購入時の状況

• 所在地：東京都港区東新橋
• 夫：40歳
• 妻：40歳
• 所有名義：夫1/2・妻1/2
• 住宅ローン：ペアローン
• 借入先：三菱UFJ銀行

都心部マンションということもあり、比較的高額帯の住宅ローンでしたが、共働き世帯としてペアローンを利用し購入していました。

しかし、その後離婚となり、夫は別居。
妻と子供がそのまま住み続ける状態となっていました。

離婚後、「とりあえずそのまま」が危険

離婚時、住宅ローンや共有名義を整理しないまま、

「今はそのままでいい」

となってしまうケースは少なくありません。

今回も当初は、

• 妻と子供が居住継続
• ローン返済は継続
• 名義変更未実施

という状態でした。

しかし共有名義不動産は、相手方の持分を完全にコントロールできるわけではありません。

つまり、共有者は自身の持分を第三者へ売却することが可能なのです。

ある日突然届いた一通の手紙

今回、大きく状況が動いたのは、ある日妻のもとへ届いた一通の通知書でした。

内容は、

「元夫の共有持分を取得したので、今後について相談したい」

というもの。

送り主は、いわゆる「共有持分買取会社」でした。

妻としては、

• 全く知らされていない
• 勝手に売却されていた
• 突然第三者が共有者になった

という状況で、大きな不安を感じ、当センターへ相談に来られました。

実は共有持分だけでも売却できる

一般の方にはあまり知られていませんが、不動産の共有持分だけでも売却は可能です。

例えば今回のように、

• 夫1/2
• 妻1/2

という共有状態の場合、夫は自身の1/2持分のみを第三者へ売却できます。

ただし、通常の不動産市場では共有持分だけでは利用価値が低いため、専門の持分買取会社が買い取るケースが多くなります。

持分問題を放置するとどうなるのか

共有持分問題を放置すると、

• 第三者共有者との交渉
• 持分売却請求
• 利用方法の対立
• 法的手続き
• 共有物分割請求

などへ発展する可能性があります。

特に都心部マンションでは資産価値が高いため、共有持分会社が積極的に動くケースもあります。

そのため、

「離婚したけどそのまま」

は非常に危険な状態と言えます。

妻は住み続けたい意向

今回、妻側としては、

• 子供の学区を変えたくない
• 現在の生活を維持したい
• 引越は避けたい

という強い希望がありました。

そのため、

「持分買取会社から夫持分を買い取り、完全整理する」

方向で進めることとなりました。

しかし問題は資金調達

ここで大きな問題となったのが資金面です。

今回必要となったのは、

① 持分買取会社から夫持分を買い取る資金

さらに、

② 既存の三菱UFJ銀行ペアローン整理資金

でした。

つまり通常の住宅ローン借り換えではなく、

• 持分取得資金
• 既存ローン完済資金
• 単独所有化

を同時に成立させる必要がありました。

この種の借り換えは難易度が高い

実は、このような案件は金融機関側でも難易度が高い部類に入ります。

理由として、

• 離婚案件
• 持分買取会社介入
• ペアローン整理
• 単独所有化
• 複雑な権利関係

などが重なるためです。

一般的な住宅ローン窓口では、対応経験自体が少ないケースもあります。

当センターで金融機関調整を実施

今回、当センターでは、

• 不動産権利関係整理
• 持分会社との交渉
• 売買契約仲介
• 金融機関調整

を同時進行で実施しました。

最終的に、別金融機関から資金調達を行い、

• 持分買取会社から妻へ持分移転
• 三菱UFJ銀行ローン整理
• 妻単独所有化

を実現することができました。

実際の流れ

Step1　状況確認

まずは、

• 登記確認
• ローン残高確認
• 持分移転状況
• 通知内容確認

を実施しました。

Step2　持分会社との調整

共有持分会社と条件調整を行い、買戻し方向で交渉。

この段階ではスピード感も非常に重要となります。

Step3　金融機関相談

今回は通常の住宅ローン借り換えとは異なるため、

• 持分取得資金
• ペアローン完済
• 単独所有化

を含めた形で金融機関調整を行いました。

Step4　売買契約・借り換え実行

当センターで持分売買契約を仲介し、同時に新規融資を実行。

最終的に一本化へ成功しました。

「突然届く通知」は珍しくない

実際、離婚後の共有名義放置では、

ある日突然、

• 内容証明
• 持分取得通知
• 売却相談通知

などが届くケースがあります。

特に共有持分は、相手側が自由に処分できるため、

「元配偶者がどう動くか分からない」

というリスクがあります。

離婚時の共有名義は早期整理が重要

離婚時、

• 名義変更をしていない
• ペアローンを放置している
• 相手が別居している

という場合には、早めの整理をおすすめします。

特に今回のような共有持分問題は、時間が経つほど複雑化するケースも少なくありません。

まとめ

今回のケースでは、

• 港区東新橋マンション
• 三菱UFJ銀行ペアローン
• 共有名義放置
• 元夫による持分売却
• 持分買取会社介入

という非常に特殊な状況から、

• 持分買戻し
• 新規資金調達
• ペアローン整理
• 妻単独所有化

を実現しました。

離婚後の共有名義は、

「今問題ないから大丈夫」

ではなく、突然状況が動くことがあります。

現在、

• ペアローンを放置している
• 共有名義のまま離婚した
• 持分問題で困っている
• 持分会社から通知が来た

という方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。