【試算】金利が上がると？　～５年前とこんなに違う！～ | 離婚後の住宅ローン問題は離婚住宅ローンセンター | ブログ

近年、長期金利が上がって来ています。

住宅ローンの金利もじわじわと、確実に上がって来ています。  

簡単に住宅ローンへの影響を試算してみたいと思います。  

分かりやすいように、全期間固定のフラット３５ケースで見てみます。 （必要資金の9割以上借入の金利）  

＜金利＞ 2026年4月　2.6%

5年前の2021年は、1.3%でした。（1.1%前後という時期もありましたが、ちょうど半分の利率の1.3%とします。）   

え？金利が倍ということですか？

はい、その通りです。  

では、金利が変わる（上がる）と、何が変わるでしょうか？

①返済期間中の返済額　が変わります（上がります）。

②借入時の借入可能額　が変わります（低くなります）。  

①返済額と、②借入可能額について、金利2.6%と金利1.3%（どちらも全期間固定）のケースでどのくらい変わるか比較してみましょう。  

＜①返済額のケーススタディ＞

2,000万円を３５年で住宅ローン（フラット３５）を組む前提

Ａ：金利　1.3%　⇒　59,280円/月

Ｂ：金利　2.6%　⇒  72,560円/月 （約22%増加）  

4,000万円を３５年で住宅ローン（フラット３５）を組む前提

Ａ：金利　1.3%　⇒　118,560円/月

Ｂ：金利　2.6%　⇒  145,120円/月 （約22%増加）  

金利が倍になっても、元金は変わりませんので、このケースでは2割程度の増加です。

月々の返済額にすると、2,000万円のケースだと13,280円の増加ですが、 総支払額にすると、約684万円増加することになります。

4,000万円のケースだと、総支払額は約1,115万円増加します。  

次に ②借入可能額の試算をしてみましょう。

実は、これから住宅ローンを借りようとしている方にとっては、こちらの方が切実なのです。

金利が上がると、月々の返済額が上がりますので、規定の年収比率に収まるように借入可能額を算出しますので、借入可能額が低くなります。

  ＜①借入可能額のケーススタディ＞

フラット３５の場合は、返済比率の計算方法が明示されています。

年収400万円未満だと30%、年収400万円以上だと35%となっています。

ここでは、年収300万円と年収500万円のケースで影響を見てみます。

  計算過程は省略して、結果をお示しします。  

年収300万円の人が借入できる金額（他の借入はなしの前提）

Ａ：金利　1.3%　⇒　約2,530万円   （年収の8,4倍）

Ｂ：金利　2.6%　⇒  約2,060万円 　（年収の6.8倍）

つまり、同じ300万円の年収でも、5年前は2,530万円借入できていたのですが、現在だと2,060万円と約500万円減ってしまったということです。  

年収500万円の人が借入できる金額（他の借入はなしの前提）

Ａ：金利　1.3%　⇒　約4,920万円　（年収の9.8倍）

Ｂ：金利　2.6%　⇒  約4,020万円　（年収の8倍） 　  

①返済額　の変化について、わかりやすいように、全期間固定金利でお話ししましたが、変動金利の場合は、金利の変動により、上がる期間もあれば下がる期間もあります。  

一方で、②の借入可能額は、変動金利を選んでも、固定金利を選んでも、基本的には、現在の金利を使って（金融機関によって違いはあります）、申込額が一定の年収比率内に収まっているかで審査されます。

ですので、これから住宅ローンを借りようとする方にとっては、大変影響があるポイントになります。  

お一人お一人に試算させていただきますので、どうぞご相談下さい。

宅地建物取引士・FP技能士1級　佐久間が記載いたしました。