離婚後も自宅に住み続ける方法　夫婦間売買×住宅ローン成功例（8年700件以上の実績・相談員は全員宅建士） | 離婚後の住宅ローン問題は離婚住宅ローンセンター | ブログ

離婚後も子どもを守るための選択｜夫婦間売買で自宅に住み続けた実例（東京都瑞穂町）

離婚を検討する際、もっとも大きな問題のひとつが「自宅をどうするか」です。特に住宅ローンが残っている場合、単純に売却すればよいという話ではなく、家族の事情や子どもの環境を考慮した判断が求められます。

今回ご紹介するのは、東京都西多摩郡瑞穂町にて実際にあったご相談事例です。離婚後も妻と子どもがそのまま自宅に住み続けるために、「夫婦間売買」と「新たな住宅ローン」を組み合わせて解決したケースになります。

同じような悩みを抱えている方にとって、具体的な選択肢のひとつとして参考になれば幸いです。

ご相談の背景

ご相談いただいたのは、3年前に離婚されたご夫婦です。

• 元夫：40歳
• 元妻：32歳
• 子ども：小学校5年生と3年生の男の子2人

お二人は離婚後も同じ職場で勤務されており、関係性は比較的良好でした。しかし問題となったのが「自宅の扱い」です。

対象の不動産は、東京都西多摩郡瑞穂町にある持分共有の住宅で、

• 元夫：持分1/2
• 元妻：持分1/2

という共有名義になっていました。

さらに住宅ローンについても、

• 元夫：残債 約1,800万円
• 元妻：残債 約1,800万円

と、それぞれが債務者となっている状態でした。

子どもの生活環境を最優先にした判断

今回のケースで最も重要だったのは「子どもの生活環境」です。

近年、小学生の転校は以前よりも慎重に考えられる傾向があります。特に高学年に差し掛かるタイミングでは、友人関係や学習環境の変化が大きなストレスとなることも少なくありません。

ご相談者様も、

「できれば子どもたちは転校させたくない」
「今の環境を維持したい」

という強い希望をお持ちでした。

そのため、妻と子どもが引き続き自宅に住み続ける方向で検討を進めることになりました。

離婚後の住宅問題でよくある選択肢

離婚時の不動産の扱いには、一般的に以下のような選択肢があります。

1. 売却して現金化する
2. どちらかが住み続ける（持分調整）
3. 共有のまま維持する

しかし、今回のケースでは

• 売却 → 子どもの転校が必要になる
• 共有維持 → 将来的なトラブルリスクが高い

という理由から、どちらも現実的ではありませんでした。

そこで選択されたのが「夫婦間売買」という方法です。

夫婦間売買とは何か

夫婦間売買とは、離婚に伴い一方の持分をもう一方が買い取ることで、単独名義に変更する手続きです。

今回のケースでは、

• 妻が夫の持分1/2を買い取る
• 自宅を妻単独名義にする

という形をとりました。

ただし、ここで大きな問題となるのが「住宅ローン」です。

住宅ローンが最大のハードル

夫婦間売買が難しい最大の理由は、金融機関の審査にあります。

通常の住宅ローンは「第三者間の売買」を前提としているため、

• 親族間売買
• 夫婦間売買

については慎重な審査、もしくは取り扱い不可とされるケースが多くなります。

今回も、

「そもそも融資してくれる銀行が少ない」

という状況からスタートしました。

今回のスキーム（実際の組み立て）

最終的に採用されたスキームは以下の通りです。

• 売買価格：1,800万円（夫の持分相当）
• 妻が新たに住宅ローンを借入
• 借入総額：3,800万円（残債3,600万円＋諸費用）

つまり、

1. 妻が新規ローンを組む
2. 既存の住宅ローンを完済
3. 夫の持分を買い取る

という流れになります。

金融機関選定の重要性

今回の案件で最も難易度が高かったのは、金融機関の選定です。

夫婦間売買に対応できる銀行は限られており、さらに以下の点が審査で重視されます。

• 売買価格の妥当性
• 不動産評価
• 資金の流れの透明性
• 離婚後の関係性（トラブルリスク）

当社では、

• 融資可能な金融機関の選定
• 必要資料の整理
• 物件評価の補足説明

を行い、無事に仮審査を通過することができました。

実務の流れ（時系列）

今回のスケジュールは以下の通りです。

• 2026年4月：ご相談・銀行選定
• 仮審査申込・承認取得
• 夫婦間売買契約の締結
• 住宅ローン本審査
• 繰り上げ返済手続き
• 2026年8月：決済・引渡し完了

約4か月で全ての手続きを完了しています。

当社の役割とサポート内容

このような案件では、不動産会社の役割が非常に重要になります。

今回当社が行った主なサポートは以下の通りです。

• 金融機関の開拓・紹介
• 融資条件の調整
• 売買契約書の作成
• 重要事項説明
• 登記手続きの手配
• 税務面の確認
• 資金管理のサポート

特に夫婦間売買では「資金の流れ」が不明確だと金融機関の信用を得られません。

そのため、第三者として適切に管理することが重要になります。

税務面での注意点

夫婦間売買では、税務面の確認も欠かせません。

場合によっては、

• 贈与税
• 譲渡所得税

などが発生する可能性があります。

今回のケースでは、適正な売買価格と手続きを行うことで、大きな税務リスクは回避できました。

ただし、個別の事情によって判断が異なるため、専門家との連携が不可欠です。

夫婦間売買が向いているケース

今回のような手法は、以下のような方に適しています。

• 子どものために住環境を維持したい
• 離婚後も関係性が悪くない
• 一方に安定した収入がある
• 住宅ローンの借り換えが可能

逆に、

• 収入が不安定
• 価格の妥当性が説明できない
• 共有のままでも問題ない

といった場合には、別の方法を検討する必要があります。

まとめ｜最適な解決は一つではない

離婚に伴う不動産の問題は、単純な正解があるものではありません。

今回のケースでは、

• 子どもの生活を最優先
• 現実的な資金計画
• 金融機関との調整

これらをバランスよく組み合わせることで、円滑な解決に至りました。

結果として、

「子どもたちは転校せずに済み、生活環境も維持できた」

という点が、何より大きな成果だったといえます。

最後に

夫婦間売買や住宅ローンの問題は、一般的な不動産取引とは異なり、専門的な知識と経験が求められます。

特に、

• 金融機関の選定
• 契約内容の整備
• 税務リスクの回避

といった部分は、自己判断で進めると大きなトラブルにつながる可能性もあります。

もし同様の状況でお悩みの方がいらっしゃいましたら、早めに専門家へご相談されることをおすすめします。

状況に応じた最適な方法を見つけることで、将来の安心につながるはずです。

書いた人　コンサルティング事業部　宅建士　三枝直之