離婚時の不動産処分について | 離婚後の住宅ローン問題は離婚住宅ローンセンター | ブログ

今回は離婚時の不動産処分についてです。

離婚時の不動産処分は「売る」「どちらかが取得する」「共有にする」「分筆する」の4つが基本軸です。住宅ローンの有無や名義状況で最適解が大きく変わるため、まず現状整理が最重要です。
最新の民法改正（財産分与請求期間が5年に延長予定）も踏まえ、主要な方法をわかりやすくまとめます。

 離婚時の不動産処分方法まとめ（完全版）

1.  売却して現金で分ける（換価分割）

最もトラブルが少なく、公平性が高い方法。

• 売却代金から住宅ローン残債を返済
• 残った金額を2分の1ずつ分けるのが原則
• オーバーローンの場合は任意売却や追加資金が必要になることも

メリット：公平・後腐れがない
デメリット：住み続けたい側には不利

2.  どちらかが取得して相手に代償金を払う（代償分割）

家を一方が引き取り、もう一方に「持分相当額の現金」を支払う方法。

• 不動産の査定額が基準
• 住宅ローン名義の変更（借換え）が必要なケースが多い
• 連帯保証人の解除が難しい場合もある

メリット：子どもの学校など生活環境を維持できる
デメリット：代償金の準備が必要、ローン審査のハードル

3.  共有名義のままにする

離婚後も共有名義で持ち続ける方法。

• 将来売却時に再度協議が必要
• 固定資産税や修繕費の負担割合を明確にしておかないとトラブルに発展

メリット：すぐに決断しなくてよい
デメリット：離婚後も関係が続くためリスク大

4.  土地を分筆して分ける

土地が広い場合に可能な方法。

• 建物は分けられないため、土地のみ対象
• 測量・登記費用がかかる

メリット：物理的に分けられる
デメリット：実務的に使えるケースは限られる

 住宅ローンが残っている場合のポイント

 アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）

• 売却して清算が最もスムーズ

 オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残高）

• 任意売却を検討
• 追加資金の負担をどうするか協議が必要

 ペアローン・連帯保証

• 名義変更が難しいケースが多い
• 離婚後も返済義務が残る可能性

 手続きの流れ（共通）

1. 名義・ローン残高の確認
2. 不動産の査定（複数社）
3. 財産分与方法の協議
4. 合意内容を公正証書にする（トラブル防止）
5. 売却・名義変更・ローン手続き

 2024〜2026年の民法改正ポイント（重要）

• 財産分与請求期間が2年 → 5年に延長（2026年5月施行予定）
  → 離婚直後に急いで決めなくてもよくなる
• 2分の1ルールが明文化

 どの方法を選ぶべき？（簡易診断）

状況　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　最適な方法

住宅ローンが残っている、オーバーローン　　　任意売却＋清算

子供がいて家に住み続けたい　　　　　　　　　　代償分割（ローン借換）

夫婦関係が悪く、協議が難しい　　　　　　　　　　売却して現金分割

すぐ決められない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　共有名義のまま

リスク・注意点

• 不動産の共有は離婚後のトラブル原因になりやすい
• 名義変更には登録免許税・司法書士費用がかかる
• 売却益には譲渡所得税がかかるが、3,000万円控除が使える可能性あり
• ローン名義が残ると、離婚後も返済義務が続く

当センターでは、あなたの状況（名義・ローン残高・住み続けたいか等）を教えていただければ、最適な方法を個別に提案できます。