「離婚するなら、この家はどうすればいいのでしょうか？」

埼玉県川越市にお住まいの男性から、離婚に伴う住宅ローンについてご相談をいただきました。

今回のケースは、一般的な「夫婦で購入したマンションをどうするか」という話とは少し違いました。

ご夫婦が暮らしていたのは、妻の実家の庭先に建てた新築一戸建て。

土地の所有者は、妻のお母様。

その土地の一部を利用して、夫婦のための新築住宅を建てていました。

購入した土地の上に家を建てたわけではありません。

妻の実家の敷地内に、夫婦の住宅を新築したのです。

ところが、その後ご夫婦は離婚することになりました。

夫は家を出る。

妻と子どもは、そのまま現在の家に住み続けたい。

一見すると、

「夫が出ていけば、妻と子どもがそのまま住めばいい」

と思われるかもしれません。

しかし、この住宅には一つ大きな問題がありました。

土地は妻の母親の所有。建物には元夫婦の住宅ローンが絡んでいる。

さらに、離婚後に元夫が住宅ローンの債務者や建物の権利関係を残したまま家を出てしまえば、将来的に元夫婦だけではなく、元夫と元義母との間にも問題が発生する可能性があります。

今回、当センターでは、妻と妻の母親の収入を活用した住宅ローンの組み立てを検討し、最終的に住宅ローンの整理を実現。

夫が家を出た後も、妻と子どもが現在の家に住み続けられる形へと整理することができました。

今回は、このような「妻の実家の土地に建てた家」で離婚を迎えた場合に、なぜ住宅ローン問題を早めに整理する必要があるのか、実際の事例をもとにご紹介します。

妻の実家の庭先に新築したマイホーム

今回のご相談を理解する上で、まず重要なのが土地と建物の関係です。

ご夫婦は、妻の実家の庭先に新築住宅を建てました。

つまり、

土地＝妻の母親

建物＝夫婦の住宅

という関係です。

このような住宅は、一般的な戸建て住宅とは少し違った注意が必要です。

通常の住宅購入であれば、

「土地を購入する」

「その土地に家を建てる」

「住宅ローンを借りる」

という流れになります。

しかし今回のように、親族が所有している土地に住宅を建てる場合、土地と建物の所有関係が異なることがあります。

夫婦が円満に暮らしている間は、それほど大きな問題にならないこともあります。

ところが、離婚となると状況が一変します。

夫が出て、妻と子どもが住み続けることになった

今回、離婚後の生活については明確でした。

夫は家を出る。

妻と子どもは今の家に住み続ける。

この希望自体は、決して珍しいものではありません。

子どもが学校に通っている。

これまでの生活環境を変えたくない。

妻の実家も近くにある。

何より、せっかく建てた新築住宅を手放したくない。

こうした事情から、離婚後も妻と子どもが現在の家に住み続けたいというご相談は数多くあります。

しかし今回の場合、一般的な「夫名義の家に妻が住み続ける」という問題だけではありませんでした。

土地の所有者が妻の母親だったからです。

「元夫の住宅ローンが残ったまま」では将来的な問題になる可能性がある

仮に何もせず、夫だけが家を出たとします。

妻と子どもは、これまでどおり家に住む。

住宅ローンは元夫が返済する。

一見すると、それで生活は続けられそうです。

しかし、本当にそれで良いのでしょうか。

離婚後も元夫が住宅ローンを返済し続けるのであれば、元夫には住宅ローンの負担が残ります。

さらに、建物の所有権や住宅ローンの関係が整理されないままになれば、将来その家を売却したい、建て替えたい、相続したいという場面で問題が出てくる可能性があります。

そして今回のように、土地が元妻の母親の所有である場合は、関係者がさらに増えます。

元夫

元妻

子ども

元義母

それぞれの立場が関係してきます。

離婚後も、元夫と元義母が土地・建物を通じて関係し続ける状態は、できれば避けたいところです。

「離婚したのだから、夫の住宅ローンだけ外せばいい」ではない

ここも、実務上よくある誤解です。

離婚したから、

「夫を住宅ローンから外して妻にすればいい」

と思われる方がいます。

しかし、住宅ローンは金融機関との契約です。

離婚したという理由だけで、債務者を自由に変更できるわけではありません。

新たに妻が住宅ローンを利用するのであれば、妻自身の収入や勤務状況、年齢、他の借入、物件の評価などについて、改めて金融機関の審査を受ける必要があります。

つまり、

離婚協議の問題

と

住宅ローンの問題

は別々に考えなければなりません。

さらに今回は土地所有者が妻の母親ですから、通常の住宅ローンの借り換えよりも確認すべき事項が増えます。

今回のポイントは「妻だけの収入ではなく、母親との収入合算」

今回の解決において重要だったのが、住宅ローンの組み立てです。

妻だけの収入で住宅ローンを組むのではなく、

妻と、その母親の収入を活用した収入合算

という方法を検討しました。

ここは今回の案件の大きなポイントです。

「妻の実家の土地に建っている」

という特殊な状況だからこそ、土地所有者である母親の存在を含めて住宅ローン全体を考える必要がありました。

もちろん、収入合算ができれば誰でも住宅ローンを利用できるという意味ではありません。

金融機関ごとに条件があります。

年齢や収入、続柄、居住状況、土地・建物の権利関係など、確認すべき事項もあります。

しかし、最初から、

「離婚するから無理」

「夫が出ていくから家は売るしかない」

と決めつける必要はありません。

今回も、関係者と住宅の権利関係を整理した上で、住宅ローンの組み立てを検討しました。

なぜ「離婚後」ではなく、離婚前から住宅ローンを考える必要があるのか

今回のような案件では、できるだけ早い段階から住宅ローンについて考えることが重要です。

なぜなら、離婚後に住宅ローンを整理しようとしても、すでに夫が家を出ている、連絡が取りづらい、夫婦間の話し合いが進まないなど、別の問題が発生することがあるからです。

特に、

「夫は家を出る」

「妻は住み続ける」

という方向が決まっているのであれば、離婚届を提出する前から、

住宅ローンをどうするのか

を検討しておくことをおすすめします。

住宅ローンの審査には時間がかかる場合があります。

また、金融機関との調整や不動産の権利関係の確認なども必要です。

離婚だけを先に進めてしまうと、後から住宅問題が残ってしまうことがあります。

妻の実家に建てた家だからこそ「元夫を残さない」ことも大切

今回の案件で特徴的だったのは、住宅が妻の実家の敷地内に建っていたことです。

もし元夫の住宅ローンや建物の権利関係をそのまま残してしまった場合、将来的に妻の母親が土地を相続することになったときにも、土地と建物の関係が問題になる可能性があります。

また、元夫に何か事情が生じた場合、その建物の権利関係がさらに複雑になる可能性もあります。

もちろん、すべてのケースでトラブルになるわけではありません。

しかし、

「離婚した元夫が、元妻の母親の土地に建っている家の住宅ローンを払い続けている」

という状態は、長期的に見れば非常に特殊です。

だからこそ、今回のようなケースでは、離婚を機に住宅ローンと不動産の関係を整理しておくことが重要になります。

「家を売りたくない」だけではなく、「元夫との関係を整理したい」

離婚時の住宅問題というと、

「家を残したい」

という希望が一番に出てきます。

しかし、実際の相談者の気持ちは、それだけではありません。

今回のようなケースでは、

「子どもと今の家に住み続けたい」

という希望と同時に、

「離婚後まで元夫と住宅ローンの関係を残したくない」

という思いもあります。

これは非常に自然なことです。

離婚後の生活を新しくスタートするのであれば、できるだけ住宅ローンについても整理しておきたい。

そのためには、

• 住宅ローンの債務者
• 建物の所有者
• 土地の所有者
• 離婚後の居住者
• 新しい住宅ローンの借入方法

を一つずつ整理して考える必要があります。

今回のケースを整理すると

今回の埼玉県川越市Y様の案件は、次のような状況でした。

※住宅ローンの取り扱い条件や収入合算の可否は、金融機関・個別の契約内容によって異なります。本事例と同様の結果を保証するものではありません。

このようなケースは「普通の住宅ローン相談」とは違います

今回のような案件を見ていると、離婚時の住宅ローン問題は単純な「借り換え」ではないことがよく分かります。

土地が親名義。

建物が夫婦名義、または夫名義。

住宅ローンは夫名義。

離婚後は妻と子どもが居住。

そして、元夫は家を出る。

このように、複数の権利関係が絡み合っています。

そのため、

「銀行に借り換えを相談する」

だけでは話が終わらないことがあります。

不動産の所有関係、現在の住宅ローン、離婚後の居住者、土地所有者、収入、借り換え先となる金融機関などを、まとめて考える必要があります。

離婚時の住宅ローンで当センターに寄せられる相談

当センターでは、今回のようなケースだけでなく、離婚に伴う様々な住宅ローン問題についてご相談をいただいています。

例えば、

妻が現在の家に住み続けたい

夫が家を出て、妻と子どもが住み続けたいケース。

夫が家に住み続けたい

妻が家を出て、夫が妻の持分を取得したいケース。

ペアローンを解消したい

夫婦それぞれで住宅ローンを借りているため、離婚後にどちらか一方へ一本化したいケース。

共有名義を解消したい

離婚に伴って、夫婦共有の不動産をどちらか一方の単独名義に整理したいケース。

オーバーローンになっている

売却しても住宅ローンを完済できず、売却以外の方法を検討したいケース。

親の土地に建てた住宅

今回のように、妻や夫の親が所有する土地に建物を建てており、離婚後の住宅ローンや所有権を整理したいケース。

元夫婦間で住宅を売買したい

離婚に伴い、夫から妻、妻から夫へ住宅を取得するための住宅ローンを検討するケース。

それぞれの案件で、条件は異なります。

だからこそ、最初に現在の状況を整理することが大切です。

「義母の土地だから、この家は残せない」と決めつけない

今回の事例で一番お伝えしたいのは、

「親の土地に建てた家だから、離婚したら面倒なことになる」

ということではありません。

むしろ逆です。

土地と建物の所有関係が特殊だからこそ、離婚するタイミングで一度整理することが重要だということです。

今回も、夫が出て、妻と子どもが住み続けるという希望がありました。

そこで、

「売却しかありません」

と最初から決めつけるのではなく、

土地の所有者である母親を含めた住宅ローンの可能性を検討しました。

その結果、妻と母親の収入を活用することで住宅ローンの問題を解決することができました。

離婚後の住まいは「これからの生活」を考えて決める

離婚は、夫婦にとって大きな転機です。

その中でも、住まいの問題は非常に重要です。

特に子どもがいる場合、

「どこに住むのか」

は、その後の生活に大きく影響します。

学校、通勤、通学、親族との距離、友人関係など、住宅を変えることで生活全体が変わってしまうこともあります。

だからこそ、

「離婚するから家を売る」

「夫が出ていくから住宅ローンはそのまま」

という二択だけで考える必要はありません。

現在の住宅を残す方法がないか。

妻が住宅ローンを引き継ぐことができないか。

親族の収入を含めて住宅ローンを組み立てる方法がないか。

土地と建物の関係を整理する方法はないか。

一つずつ検討することで、別の道が見つかる場合があります。

まとめ｜離婚で「妻の実家に建てた家」をどうするか

今回の埼玉県川越市の事例では、妻の実家の庭先に建てた新築住宅について、離婚後に夫が家を出て、妻と子どもが住み続けるという状況になりました。

土地は妻の母親の所有。

住宅ローンには夫が関係している。

このままでは、離婚後も元夫と元妻、さらに元義母まで住宅を通じて関係が残る可能性があります。

そこで、妻と母親の収入を活用した住宅ローンの方法を検討。

最終的に、離婚後も妻と子どもが現在の住宅に住み続けられる形へと整理することができました。

この事例から分かるのは、

離婚時の住宅問題は「家を売るか、残すか」だけではない

ということです。

土地の所有者、建物の所有者、住宅ローンの債務者、実際に住む人。

これらが誰なのかを整理した上で、住宅ローンの方法を考える必要があります。

もし、

「妻の実家の土地に家を建てたけれど、離婚することになった」

「夫が出ていき、妻と子どもが住み続けたい」

「土地は親名義、建物と住宅ローンは夫婦名義になっている」

「離婚後まで元夫と住宅ローンの関係を残したくない」

という状況であれば、まずは現在の権利関係と住宅ローンの状況を整理してみてください。

すべての案件が同じ方法で解決できるわけではありません。

住宅ローンには金融機関の審査もあります。

それでも、最初から「無理だろう」と諦めるのではなく、現在の条件でどのような方法が考えられるのかを検討することには意味があります。

今回の川越市のY様の事例が、同じように「親の土地に建てた家」と「離婚」の問題で悩んでいる方にとって、一つの選択肢を知るきっかけになれば幸いです。

離婚後の新しい生活を始めるためにも、住宅ローンと不動産の関係は、できるだけ早い段階で整理しておくことをおすすめします。